Fabbricati in leasing da demolire e ricostruire, la stima dell'area è del 20%

In presenza di un'operazione di sale and lease-back, che comporta la cessione a una società di leasing di un complesso immobiliare composto da fabbricato e aree pertinenziali, con mandato alla stessa società locatrice di demolire il fabbricato esistente e costruire un nuovo fabbricato da concedere in leasing, il valore da attribuire all'area è determinato in misura pari al 20% (o 30% per i fabbricati industriali) del costo complessivo.Il chiarimento arriva dalla risposta a interpello 63 pubblicata ieri, con cui le Entrate sono ritornate sul tema dello scorporo delle aree, ai fini della deducibilità dei canoni di leasing, nell'ambito dei contratti di sale & lease back. La questione origina dall'articolo 36, comma 7, del decreto legge 223/16 che stabilisce la regola dello scorporo delle aree ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili; a tal fine è previsto il costo da attribuire alle aree, «ove non autonomamente acquistate in precedenza», sia quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello corrispondente al 20% e, per i fabbricati industriali, al 30% del costo complessivo stesso.

Le stesse regole si applicano alla quota capitale dei canoni di lesing.La risoluzione 211/E/07 aveva in proposito chiarito che - in considerazione del principio di equivalenza tra acquisto in leasing e in proprietà - la regola dell'acquisto autonomo dell'area è applicabile anche alla fattispecie del leasing -appalto, ovvero nel caso nel caso in cui la società di leasing acquisisce il terreno dietro indicazione dell'utilizzatore che si assume i rischi riguardanti la costruzione dell'immobile e l'onere della stipula dei contratti di appalto con le imprese terze; in tal caso, secondo le Entrate, la quota capitale riferibile al terreno va determinata applicando alla quota capitale del canone complessiva la percentuale derivante dal rapporto tra il costo del terreno e il costo complessivo (area + costruzione) sostenuto dalla società di leasing.

Poi la risoluzione 237/E/09 aveva precisato che - nell'ambito di un contratto di lease back con abbattimento dei fabbricati preesistenti e ricostruzione del nuovo – la regola dell'acquisto autonomo è applicabile solo nell'ipotesi in cui i fabbricati ceduti alla società di leasing non siano idonei a configurare un edificio "significativo" (articolo 2645-bis del Codice civile), ovvero un edificio in cui sia stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali e sia stata completata la copertura. Nel caso di specie, per le Entrate il corrispettivo ricevuto dalla società cedente a seguito della cessione effettuata alla società di leasing, non rappresenta il valore dell'area bensì individua il valore del complesso immobiliare. Pertanto, in assenza di aree autonomamente acquistate, il valore riferibile all'area, deve essere determinato in misura pari al 20% (30% per i fabbricati industriali), del costo complessivo.