Immobiliare/2. Dondi (Nomisma): la domanda di case c'è, il mercato sia tempestivo su un'offerta di qualità

«Il segmento delle abitazioni in zone di pregio potrebbe anticipare la ripresa del mercato immobiliare, non solo di Roma ma anche a livello nazionale. Ci sono però di fattori da cui dipende il realizzarsi di questa prospettiva». Lo ha affermato l'amministratore delegato di Nomisma, Luca Dondi, intervistato a margine della presentazione, ieri a Roma presso la sede dei costruttori dell'Acer, del focus sul "mercato immobiliare residenziale di Roma", realizzato dalla società bolognese. «Il primo fattore - spiega l'economista a capo della società bolognese - è un fattore di tempestività della nuova offerta rispetto alla manifestazione della domanda: a fronte di un aumento significativo di domanda di compravendita rischiamo di non avere oggi il prodotto da offrire. Quindi dobbiamo avviare, in maniera tardiva, un processo di autorizzazione e realizzazione per rispondere a una domanda che abbiamo da qualche mese se non da qualche anno. Diversamente si rischia di perdere la spinta e l'onda buona per i ritardi nella predisposizione dell'offerta».

Il secondo fattore, prosegue Dondi, «è la quantità delle operazioni: occorre cioè capire quanto un fenomeno di controtendenza (quello dei listini delle abitazioni nelle zone di pregio, ndr) può essere di trascinamento per l'intero mercato, e questo dipende appunto dalla dimensione di questo campione». «Se parliamo di qualche iniziativa - spiega - si rischia di parlare di una nicchia che segue dinamiche proprie, se invece si tratta di una dimensione più rilevante c'è più possibilità che questo assuma un carattere più generale. Ma, ribadisco, la domanda c'è, e anche di una certa intensità, sia per utilizzo diretto che per investimento. Il problema, ancora una volta, è che oggi, dai censimenti che abbiamo fatto, risulta una esiguità di offerta che rischia di non dare riscontro alla domanda che esiste. Per cui: o la domanda si declassa su un prodotto di qualità inferiore o non si manifesta».

C'è poi la variabile dell'affitto, divenuto negli anni una componente sempre più importante per il mercato immobiliare. «La domanda di affitto - spiega l'ad di Nomisma - incide positivamente sull'aumento dei listini e delle compravendite. In passato la capacità di guadagnare valore prescindeva quasi dall'affitto, nel senso che il reddito da locazione era una componente non determinante. Oggi, con una prospettiva di inflazione di settore zero o molto contenuta, la componente reddito da locazione diventa il guadagno principale dell'investimento, almeno nel breve periodo; e il fenomeno degli affitti brevi nelle grandi città rappresenta un ulteriore impulso perché garantisce una maggiore redditività. Si sta però andando verso una maggiore regolamentazione di questo settore: a Milano si sono già mossi, a Bologna si muoveranno e se ne sta parlando anche a Roma. Per ora, chi è su questo mercato ha visto duplicare o triplicare la redditività da locazione in alcune zone, e questo si è riflesso in un impulso all'acquisto e alla riqualificazione. Nel medio periodo l'incidenza di questo fattore dipenderà dalla piega che normativamente e fiscalmente prenderà questo settore dell'affitto».