Mercato immobiliare, scambi e prezzi in ripresa nelle città medie

Modena, Rimini, Trieste e Lecce sono solo alcune delle città italiane, definite “minori”, che stanno registrando un aumento dei prezzi delle case negli ultimi tempi. Un segnale importante se si pensa che i prezzi sono mediamente scesi del 30% su tutto il territorio nazionale dalla crisi del 2008 e che solo le grandi città finora avevano iniziato a registrare l’uscita dal trend negativo dei valori.

«Nel 2019 il mercato immobiliare ha confermato i segnali di ripresa. Nelle grandi città i prezzi sono in aumento dal secondo semestre del 2017 – dice Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa – mentre nelle realtà più piccole quali capoluoghi di provincia e hinterland delle grandi città si registra ancora un ribasso. Occorre però precisare che, in alcuni capoluoghi di provincia, i valori hanno iniziato a dare segnali positivi». Tecnocasa ha selezionato alcune città più dinamiche, nelle quali i rialzi spaziano dall’8,1% di Modena fino allo 0,3% di Vicenza e Rimini, che si può definire livello di parità. Sono città sulle quali scommettono gli abitanti che vogliono investire in monolocali e bilocali da affittare a studenti.

Se a Modena (prezzi in salita dell’8,1%) il mercato è attivo grazie a una ripresa delle abitazioni nuove – qui in centro con 220mila euro si compra un appartamento da ristrutturare con cinque camere da affittare a studenti – a Mantova (+6%) la vivacità della transazioni riguarda la prima casa. «In città si segnalano richieste anche da parte di pensionati in arrivo dai comuni limitrofi in cerca di soluzioni in aree servite», dice Megliola. È apprezzato il centro storico, in particolare, gli immobili situati nelle principali piazze come piazza Erbe, piazza Mantegna, ma anche in via Broletto e via Leon D’Oro dove le quotazioni possono toccare top price di 3mila euro al mq se l’abitazione è in ottimo stato.

A Reggio Emilia il rialzo dei prezzi è decisamente più contenuto (2,9%). Un rialzo dei valori si segnala nella zona intorno all’Ospedale dove si stanno indirizzando gli investitori non solo per la presenza di lavoratori fuori sede impiegati presso la struttura ospedaliera e il vicino Core (Centro Oncoematologico), ma anche perché in futuro nascerà il terzo polo universitario (sede Unimore) in luogo dell’ex seminario vescovile di viale Timavo. Si cercano bilocali da mettere a reddito oppure tagli più grandi da frazionare.

I valori immobiliari di Parma sono stabili (+ 0,7%), in particolare nel quartiere di Montanara-Centro Contabile dove il mercato è vivace ed è movimentato sia da famiglie in cerca della prima casa sia da investitori, grazie alla presenza del Campus universitario e della nuova Scuola Europea. Ci sono attese per l’importante progetto di riqualificazione dell’ex area “Bormioli” dove dovrebbero sorgere locali commerciali e abitazioni.

Più a nord nella splendida cornice di Trieste il quartiere centrale richiama investitori che comprano sia per mettere a reddito sia per ristrutturare e rivendere. I primi scelgono in genere bilocali da 120-130mila euro per poi affittarli a studenti oppure a lavoratori a 600 euro al mese. Bene il trend anche nelle zone a ridosso dell’Università dove le richieste sono numerose. Trieste vive un momento positivo anche grazie a transazioni e ristrutturazioni di hotel di alto livello, segnale che la città è sempre più di richiamo per gli investitori internazionali e non. A inizio anno il Gruppo Rizzani de Eccher ha ceduto Portopiccolo, il resort di lusso della baia di Sistiana, agli americani di Hig Realty Partners per circa 150 milioni.

E al sud? Brindisi e Lecce nel periodo considerato hanno visto prezzi stabili (+1%). In tutte e due le città è la zona del centro storico a richiamare acquirenti. La domanda a Brindisi arriva da investitori e da acquirenti di prima casa. Se si cerca per acquistare e poi affittare ai turisti si punta a monolocali e bilocali da 30-40mila euro.

«A Lecce tutti vogliono acquistare nel centro storico e aprire B&B o casa vacanza - dice ancora Megliola -. Chi acquista opta per appartamenti, soluzioni indipendenti e interi palazzi. Una camera qui si affitta a 100 euro a notte, con punte di 300 euro in estate. Tra gli acquirenti ci sono anche francesi, inglesi, tedeschi che amano la città e decidono di acquistare qui la loro seconda casa». Piacciono le soluzioni che affacciano su piazza Sant’Oronzo (fino a 3.500 euro al mq) e sulla Basilica di Santa Croce (si raggiungono punte di 2mila euro al mq). Su via Vittorio Emanuele e via Libertini, che collegano porta Rudiae con piazza S. Oronzo, le soluzioni ristrutturate costano a 2.500 euro al mq.

Rimini attrae investitori che guardano alla presenza delle sedi universitarie e si registra una buona domanda di immobili in affitto. In genere investono fino a 200mila euro. Gli affitti universitari si aggirano intorno a 250-300 euro al mese a camera, un bilocale si affitta a 600 euro al mese.