Social housing/1. Delmonte (Cdp): nel nuovo piano del Mit c'è spazio per investitori privati di lungo termine

«Da quello che abbiamo compreso, i progetti candidabili, che dovranno essere veicolati attraverso il punto di accesso dei Comuni, e quindi avere un impulso di natura pubblica, possono, anzi debbono, prevedere il coinvolgimento, in fase di investimento e cofinanziamento, di operatori privati interessati alla rigenerazione urbana e alla casa. Sono quindi aperti un po' a tutti: fondi immobiliari, cooperative, developer, costruttori, Aziende Casa: tutti i soggetti in grado di aggregare la strutturazione dell'offerta. Da punto di vista dei capitali e delle fonti finanziarie, c'è spazio per le fondazioni bancarie e gli enti previdenziali, ma con un "blending" di risorse che potranno andare da quelle totalmente pubbliche a quelle totalmente private, così da strutturare progetti che hanno allo stesso modo un "blending" di utilizzatori e di funzioni». Paola Delmonte, Chief business development officer presso Cdp Investimenti Sgr, società di gestione che gestisce il maxi-fondo sul social housing, apre al piano "Rinascita Urbana", annunciato dal governo per rispondere alla domanda abitativa e la rigenerazione di parti di città. L'iniziativa - ancora in fase di definizione - prevede uno stanziamento di un miliardo di euro circa di risorse statali che dovrebbero fare da volano al coinvestimento pubblico - ci si aspetta in particolare un contributo dalle Regioni - e privato, da parte di investitori e gestori immobiliari. La norma - come ha annunciato ieri la ministra delle infrastrutture Paola De Micheli - sarà svelata in occasione della legge di Bilancio, ma il Mit è già al lavoro per definire le linee guida della progettazione, rivolte agli enti locali per proporre il progetto.

«Il programma - riprende Delmonte - è ancora tutto da declinare, ma per quello che abbiamo compreso finora, il piano "Rinascita Urbana" prevede una dote di un miliardo di euro, potenzialmente incrementabile nel tempo, presumibilmente di contributi a fondo perduto, o estremamente calmierati sotto il profilo finanziario. Risorse che vengono declinate progetto per progetto, con un massimo di 20 milioni di euro per singola iniziativa». «La prima cosa da rilevare - segnala la manager di Cdp - è un cambio di paradigma sulla spesa pubblica: dopo anni in cui la spesa pubblica si è progressivamente ritirata, c'è un ritorno della spesa pubblica o alla contribuzione pubblica sul capitolo casa, con un nuovo piano che si riallaccia un po' al piano delle periferie e che dà una continuità all'impulso pubblico con interventi di rigenerazione urbana fortemente incentrati sul tema della risposta al disagio abitativo, ma caratterizzato da elementi di complementarietà sotto il profilo dei servizi e delle infrastrutture».

Il piano è "attenzionato" da Cdp anche perché, come ha ribadito la stessa Paola Delmonte, la dotazione del maxi fondo dedicato al social housing è ormai interamente allocato. Secondo l'ultimo aggiornamento disponibile (al 30 giugno 2019), il Fia ha investito 1,958 miliardi di euro in 30 fondi immobiliari territoriali, su un totale di 2,991 miliardi di investimento complessivo (che include cofinanziatori degli altri fondi). Di queste somme, 1,093 miliardi di euro risultano erogati (pari al 56% degli importi sottoscritti dal Fia) sul totale di 1,838 miliardi complessivamente erogati dal sistema dei fondi immobiliari incardinato sul Fia.
Ad oggi, le risorse investite hanno finanziato 261 interventi per quasi 15mila alloggi sociali e 5.200 posti letto in residenze temporanee e studentesche. Di questi, 129 interventi sono stati realizzati, consentendo di mettere a disposizione 5.819 alloggi sociali e 2.989 posti letto. Altri 55 interventi sono in corso di realizzazione mentre gli altri 30 interventi devono essere ancora avviati. A questi si aggiungono 47 progetti in "pipe line" che devono essere ancora acquisiti e sviluppati dai fondi locali.

A causa dell'esaurimento della disponibilità del maxi-fondo immobiliare, Cdp sta ragionando anche su un eventuale "secondo giro" che, come spiega Delmonte, «non è escluso, anche se siamo a uno stadio preliminare, in cui dobbiamo sempre distinguere il ruolo di Cassa depositi e prestiti da quello di altri finanziatori e investitori». «Cdp - spiega la manager - mantiene nel suo dna la funzione di soggetto privato di interesse pubblico che ha nel suo piano industriale per esempio gli obiettivi di rigenerazione urbana o di investitore nello student o nel senior housing. Dall'altro lato c'è la funzione di catalizzatore e aggregatore di risorse di altri investitori. In questa prospettiva l'elemento più innovativo è quello che, accanto alle risorse di investitori come le fondazioni bancarie o gli enti previdenziali, vediamo salire la contribuzione dell'investimento pubblico statale o le risorse comunitarie, come per esempio il programma InvestinEU 2021-2027. La "cifra" del futuro sarà proprio quella di un "blending" di risorse finanziarie, cui corrisponde la realizzazione di una mixité di tipologie abitative, di servizi e infrastrutture».