Urbanistica

Imu, convenzione urbanistica e permesso di costruire rendono l’area edificabile

di Gian Paolo Tosoni

Una superficie di terreno deve essere considerata edificabile qualora sia stata stipulata la convenzione urbanistica e rilasciato il permesso di costruire le opere di urbanizzazione. Lo conferma la sezione tributaria della Cassazione con la sentenza 23234/2019 nella quale vengono richiamate le precedenti sentenze 15566/2010 e 27096/2016 ed aggiunto poco altro nella motivazione.

Il contenzioso verteva sulla natura di terreno agricolo ai fini della applicazione della esenzione dall’imposta municipale per i terreni posseduti e coltivati da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (Iap).

L’ambito normativo è costituito dall’articolo 2 del Dlgs 504/1992 il quale dispone che non si considera edificabile l’area che seppur compresa nel piano regolatore nelle zone fabbricabili, è posseduta e condotta dai soggetti aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto iscritti nella gestione previdenziale agricola, se sui terreni medesimi persiste l’utilizzazione agro silvo pastorale mediante l’ esercizio delle attività agricole.

La Suprema corte ritiene che avendo stipulato la convenzione urbanistica con il comune ed ancor di più avendo ottenuto il permesso di costruire, la superficie di terreno perde la natura di terreno agricolo e quindi il proprietario deve assolvere l l’imposta municipale sul valore venale dell’area edificabile. Alla norma di legge può essere fornita una interpretazione diversa e cioè che è la destinazione oggettiva che può qualificare il terreno agricolo o edificabile. Ad esempio se nonostante la firma della convenzione urbanistica il terreno continua ad essere coltivato, non sembra che la norma di legge escluda la classificazione agricola ai fini Imu. Più condizionante è invece l’ottenimento del permesso di costruire il quale consente di iniziare le opere urbanistiche con ovvia e immediata cessazione delle coltivazione agricole. Peraltro il permesso di costruire prevede anche un termine entro il quale le opere devono essere concluse.

Tuttavia per assurdo se pur in presenza del permesso di costruire se nel frattempo non si iniziano le opere ed il terreno viene coltivato, l’esenzione da Imu si potrebbe invocare in quanto ricorrono i requisiti previsti dall’articolo 2 del Dlgs 504/1992.

Nella sentenza in verità viene ricordato che la perizia di parte, che attestava la coltivazione ad ortaggi sulla area già convenzionata, si riferiva a qualche tempo prima della firma della convenzione e questo giustifica la decisione della Cassazione.
Ricordiamo che la prova della coltivazione può essere fornita mediante il fascicolo aziendale che le imprese agricole tengono in modo informatico in cui vengono indicate le superficie possedute e le colture praticate; tale strumento può anche essere oggetto di controlli da parte degli organismi pagatori dei contributi comunitari. Pare quindi una prova convincente.

Tuttavia prendiamo atto della posizione della Cassazione secondo la quale la convenzione urbanistica e permesso di costruire compromettono la natura agricola del terreno ai fini della esenzione da Imu.

Anche ai fini dell’Iva la Cassazione ritiene che il terreno divenuto edificabile venga estraniato dalla sfera della impresa agricola e quindi la relativa cessione sia soggetta ad imposta di registro (sentenza 20149/2019).

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