Bonus e permessi: per i lavori titoli abilitativi a misura di trasformazione

La disciplina edilizia non primeggia per semplicità e coerenza d'insieme, ma il lavoro di semplificazione sta cominciando a dare i suoi frutti. Il Testo unico per l'edilizia (Dpr 380/01, come da ultimo modificato dal decreto Scia 2 Dlgs 222/16), ordina l'attività costruttiva in diversi regimi assertivi a seconda della tipologia di intervento:
- attività edilizia libera e comunicazione di inizio lavori (articolo 6);
- comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila, articolo 6-bis);
- segnalazione certificata di inizio attività semplice e in alternativa al permesso di costruire (articoli 22 e 23);
- permesso di costruire (articolo 10).

A fronte della babele di schemi procedimentali potenzialmente utilizzabili, un aiuto nell'individuazione del regime applicabile a ciascuna categoria di intervento arriva dalla Tabella A del decreto Scia 2 (Dlgs 222/2016), strumento solamente orientativo ma non per questo meno utile. Si parte dunque dagli interventi che, in realtà, non necessitano di alcun titolo abilitativo, purché conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e a tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia. Sono le opere elencate all'articolo 6 del Dpr 380/01, come recentemente compendiate in via non esaustiva dal "Glossario edilizia libera".

Quando l'intervento edilizio comporta un'incisività urbanistica di maggior rilievo, è necessario presentare o richiedere un titolo abilitativo (Cil, Cila, Scia, Scia alternativa o permesso di costruire), secondo il principio per cui al crescere del grado di trasformazione del territorio si accompagna un maggior coinvolgimento della Pa.

La Cil e la Cila
I titoli abilitativi più semplici, sia per quanto concerne il tipo di opere interessate sia per l'iter burocratico di presentazione, sono il binomio composto da Cil e Cila. Secondo l'impostazione del Dpr 380/01, per il solo caso di operetemporanee (che vengono rimosse entro 90 giorni) è sufficiente la presentazione di una Cil.
Nei fatti si tratta di una semplice comunicazione all'amministrazione comunale, anche telematica, finalizzata a monitorare l'effettiva casualità dell'opera. Al contrario, la Cila si definisce solo per sottrazione: dev'essere presentata in tutti i casi di opere con un impatto urbanistico maggiore rispetto a quelle oggetto della disciplina dell'attività edilizia libera (elencate nell'articolo 6 Dpr 380/01), ma, al contempo, non di tale intensità da integrare i requisiti trasformativi del regime Scia o del permesso di costruire.
L'elemento in più richiesto per la Cila è invece l'attestazione da parte di un tecnico abilitato circa la conformità urbanistica ed edilizia dei lavori in progetto, pena l'applicazione di una sanzione pari a mille euro (irrogata in misura ridotta se effettuata spontaneamente).

La Scia
La Scia, disciplinata dall'articolo 22 del Dpr 380/01, nell'architettura disegnata dalla riforma Madia fa la parte del leone: applicabile fino alla ristrutturazione edilizia cosiddetta "leggera" (opere di trasformazione dell'organismo edilizio che non comportano un aumento di volume, una modifica dei prospetti dell'edificio, un mutamento d'uso urbanisticamente rilevante, se l'immobile è situato nel centro storico, o una modifica della sagoma nel caso di edifici vincolati), ricomprende tutti i casi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo aventi a oggetto parti strutturali dell'edificio. Presentata la Scia si può dare il via ai lavori.

Il «favor» per modelli lineari e rapidi, perseguito dalle recenti modifiche legislative, trova ulteriore conferma nel regime della Scia in alternativa al permesso di costruire, di cui all'articolo 23 del Dpr 380/01. In questo ambito sono ricompresi tutti gli interventi di ristrutturazione cosiddetta "pesante", gli interventi di nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi e quelli di nuova costruzione realizzati in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche. A differenza del generale regime giuridico delineato per la Scia semplice, in caso di Scia alternativa al permesso di costruire si dovranno attendere 30 giorni prima di iniziare i lavori. In via eccezionale, il medesimo termine di 30 giorni deve essere rispettato anche nel caso di interventi assoggettati a semplice Scia qualora interessino immobili situati nel centro storico (zone omogenee A).

Il permesso di costruire
Infine, le stesse categorie di intervento della Scia alternativa (ristrutturazione cosiddetta "pesante", nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica tout court) sono ricomprese nel regime del permesso di costruire, dove le opere sono previamente assentite tramite il rilascio di un provvedimento espresso, a cui si sostituisce il silenzio dell'amministrazione in caso di infruttuoso decorso del termine per l'adozione del provvedimento (articolo 20, Dpr 380/01). Proprio in ragione dell'attitudine a trasformare il territorio da un punto di vista urbanistico ed edilizio, gli interventi soggetti a permesso di costruire e a Scia alternativa al permesso di costruire hanno carattere oneroso e comportano il pagamento del contributo (di costruzione) previsto dall'articolo 16, Dpr 380/01.
Da ultimo, con una misura forse non dirompente ma di grande rilievo pratico, il legislatore ha adottato, in costante rincorsa verso una maggior semplificazione, modelli unici ed uniformi per la presentazione delle pratiche edilizie in tutte le Regioni: un tentativo apprezzabile in ottica di armonizzazione.