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Intervento. Immobiliare, un fondo sulla nuda proprietà per far ripartire il mercato

Andrea Bucelli* e Franco Pagani**

Costi e ricavi sareberro distribuiti in un orizzonte temporale di 25-30 anni, utile a dare una liquidità importante a molte famiglie

Uno degli argomenti che domina il dibattito attuale è quello delle infrastrutture pubbliche. Del resto la forza drammatica dei fatti – ponte Morandi in primis – non poteva che provocare un brusco risveglio. Veniamo da anni di disinvestimenti e d'incuria. Al tempo stesso i dilemmi all'ordine del giorno – Tav sì, Tav no – denotano l'assenza di una strategia sufficientemente chiara e condivisa in grado di tracciare un sentiero di sviluppo che coniughi efficienza e sostenibilità.

Ma la discussione in corso soffre di un'altra vistosa lacuna. Manca un'esplicita, seria considerazione del patrimonio dei privati. Se ne discorre tutt'al più con allarmata preoccupazione tutte le volte in cui qualcuno affaccia l'ipotesi di una nuova tassazione che abbia ad oggetto, ora le giacenze bancarie, ora gli assets immobiliari di cui le famiglie italiane sono notoriamente ben provviste. Per converso e a buon motivo ci si consola esaltando la dimensione della ricchezza privata, di gran lunga superiore ai 2.200 miliardi di deficit pubblico. Banca d'Italia informa che la ricchezza totale delle famiglie italiane per l'anno 2017 rimane intorno ai 10.700 miliardi di euro, di cui circa il 60% costituiti da attività immobiliari, ed il restante 40% da attività finanziarie. Un patrimonio ragguardevole: la stessa Germania si attesta, in base agli ultimi dati, a circa la metà.

Ma nella valutazione diffusa quale reale attenzione riscuote questa cospicua riserva? Darla per scontata - come spesso purtroppo accade – è senz'altro miope. Pensare che gli immobili – pubblici o privati - non siano esposti alle intemperie e ai processi d'invecchiamento, supporre che un edificio sia sempre uguale a sé stesso, esente da degrado ed obsolescenza, senza trascurare le esigenze di trasformazione e riqualificazione riconducibili all'evolversi dei bisogni e dei gusti, degli stili di vita, degli stessi modelli urbanistici, è a dir poco irrealistico.

Occorre allora capire come sfruttare al meglio una risorsa che può risultare decisiva per il rilancio del Paese. Che a esempio il patrimonio immobiliare italiano abbia necessità di interventi manutentivi, di riqualificazione e recupero, pur con le debite differenze tra città e tra contesti urbani e piccoli paesi, è cosa nota. Ma quel che appare ancor più indispensabile è un piano organico che sia in grado di restituire fiducia ad un comparto in crisi ormai da troppo tempo, come testimoniano tutti gli indicatori disponibili. L'edilizia è l'unico settore che in Italia non registra segnali di ripresa; Eurostat rileva come il nostro Paese sia il solo in Europa in cui i prezzi delle abitazioni – e quindi il valore del risparmio popolare di cui parla l'art. 47 della Costituzione – continuano a scendere.

Di fronte a tali e tanti problemi uno sbrigativo ricorso alla leva fiscale finirebbe soltanto col prosciugare la residua liquidità di molte famiglie. Non ci si può neanche fermare alle periodiche detrazioni fiscali, né alle frammentarie norme regionali di revisione ed ampliamento degli indici volumetrici e degli incentivi per la ristrutturazione e riqualificazione degli edifici. C'è bisogno di ripensare i temi legati al patrimonio immobiliare, con attenzione alle esigenze abitative delle persone e delle famiglie non meno che all'habitat urbano e alla qualità dei servizi. Occorre rivisitare gli strumenti pubblicistici e privatistici in un'ottica di valorizzazione e di adeguamento anche tecnologico.

Quali potrebbero essere le traiettorie per delineare una più complessiva politica che, senza contravvenire al "contratto", un Governo che si dice del cambiamento potrebbe in tempi ragionevolmente brevi impostare e realizzare? Occorrono azioni finalizzate a rimuovere i vincoli inutili, che impediscono al settore immobiliare di svolgere quella funzione di volano di sviluppo che da sempre lo caratterizza.
Intanto il futuro di un comparto così strategico dovrebbe essere affrontato con un provvedimento facile, ma non secondario: l'istituzione a Palazzo Chigi di una "cabina di regia" per lo sviluppo immobiliare, la casa e l'edilizia.
Come afferma il «Manifesto per il rilancio del sistema Immobiliare», promosso da Confassociazioni Immobiliare insieme alle altre principali organizzazioni di riferimento, il settore dovrebbe essere percepito come unitario, inclusivo di tutti gli stakholders – dai proprietari, persone fisiche ed enti, ai costruttori, agli agenti, ai produttori e fornitori di componenti e servizi, ai gestori, agli amministratori immobiliari e di condominio. Ma la politica più innovativa e radicale potrebbe essere un'altra, molto più concreta. Costituire un fondo (della Cassa Depositi e Prestiti o con sua garanzia) che faccia fund raising sui mercati internazionali e nazionali con l'obiettivo di acquistare la nuda proprietà di tutti i proprietari di un'unica casa sul territorio nazionale che abbiano più di 45 anni.

Quanto ai presupposti di una simile misura, bisogna ricordare che, al di là delle tante polemiche, nei primi anni di questo millennio, gli italiani hanno beneficiato di un importante vantaggio dell'avvento dell'euro: l'era dei tassi bassi. Infatti, nel periodo tra il 2002 e il 2007, una parte significativa della classe media, approfittando del calo dei tassi d'interesse generato dall'euro e dalle politiche espansive scarsamente consapevoli delle banche sui mutui (politiche che hanno generato almeno in parte la crisi successiva del sistema che ancora paghiamo), compravano case a raffica con mutui che coprivano fino al 100% del valore della casa con, in aggiunta, eventuali spese di ristrutturazione e costi notarili.

Un solo dato: tra il 2002 e il 2008, a livello nazionale le case di proprietà sono aumentate, in un mercato già maturo e caratterizzato da una super bolla, dal 62% al 78%. Una crescita senza precedenti, trainata da un solo fattore: i tassi bassi generati dall'Euro che hanno offerto anche alla classe media e medio-bassa la possibilità di realizzare il sogno della proprietà della casa. Poi è arrivata la crisi. E, con la crisi, la svalutazione della capacità di rimborso dei mutui delle famiglie che, pur di mantenere la proprietà pagando il mutuo, hanno contratto in modo significativo i consumi, scivolando verso la soglia di povertà. D'altra parte, chi di noi venderebbe a 60 una casa comprata a 100 prima della crisi, con a carico un mutuo a 25 o 30 anni che doveva essere rimborsato sempre a 100? Risposta facile: «piuttosto non mangio».

Ecco allora la ratio della proposta di un «Fondo sulla nuda proprietà». Sarebbe un'operazione straordinaria: a basso costo, perché costi e ricavi saranno distribuiti in un orizzonte temporale di 25-30 anni, utile a dare una liquidità importante a molte di quelle famiglie che si sono ritrovate con un immobile di proprietà, ma illiquide a causa del mutuo, conservando il godimento del bene vita natural durante.
Ma, nel contempo, tale operazione potrebbe generare – chiaramente nel medio-lungo periodo – ricavi interessanti per i sottoscrittori del fondo, attraverso il ricambio di proprietà su orizzonti temporali in cui i sottovalutati immobili potrebbero accrescere il proprio valore rispetto ai livelli attuali. E, comunque, gli eredi potrebbero riscattare l'immobile ad un valore pari al costo di acquisto comprensivo della quota di interessi pagata ai sottoscrittori del Fondo, così come eventualmente stabilito nel prospetto del fondo stesso.

Proviamo ad immaginare l'effetto in termini di liquidità che una simile misura potrebbe produrre per le famiglie italiane che, come detto, hanno compresso i consumi pur di mantenere la casa, fino a ritrovarsi in condizioni di povertà. Non è dato sapere quanto potrebbe raccogliere il Fondo ma, se i rendimenti assicurati nell'eventuale prospetto risultassero appetibili supponiamo nell'ordine tra il 5 e il 6%, allora potrebbero svilupparsi importanti flussi di capitali – probabilmente qualche decina di miliardi di euro.
Tanti soldi da far transitare nelle tasche degli italiani, per essere dirottati sul mercato del consumo, rilanciando così la spesa individuale e familiare in termini di beni e servizi.
Una misura semplice per un futuro migliore.

* docente di Diritto Privato Università di Firenze
** vicepresidente Confassociazioni


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