Case Peep, sanatoria sulla cessione degli immobili in edilizia convenzionata

Sull’edilizia convenzionata si estende la platea di chi può chiedere la rimozione dei vincoli sulla cessione degli immobili, risolvendo così (in potenza) il contenzioso sul prezzo formatosi tra venditori e acquirenti di case sorte come edilizia convenzionata. Lo precisa lo studio del Notariato diffuso ieri, dedicato alle novità apportate dall’articolo 25 undecies delle legge 136/2018 all’articolo 31 della legge 448/88 (commi 49 bis e 49 quater).

La legge 448/98 (articolo 31) consente di rimuovere i vincoli sulla cessione di questi immobili (una volta che siano divenuti piena proprietà dei singoli), relativi al prezzo massimo e alla locazione, stipulando una convenzione specifica tra neo proprietari e Comuni e trascrivendo nei pubblici registri l’incremento del prezzo originario determinato in una percentuale che viene fissata con decreto dell’Economia previa intesa con la Conferenza Uificata Stato-Regioni.

La nuova norma, evidenzia lo studio del Notariato, interviene proprio su questi ultimi aspetti. Però lascia aperti i dubbi interpretativi sulla natura e sulla portata dei vincoli sul prezzo massimo di cessione discendenti da quelle convenzioni, sorti dopo che la legge 106/2011 aveva introdotto i commi 49 bis e ter nell’articolo 31 della legge 448/1998. E ricorda come la sentenza 18135/2015 della Cassazione avesse ritenuto che il vincolo del prezzo massimo di cessione, in assenza della stipulazione della convenzione di rimozione dello stesso, continuasse a seguire il bene, indefinitamente, “a titolo di onere reale”. La nuova disposizione, nel precisare che la convenzione può essere chiesta anche da chi non sia proprietario ma da qualunque persona fisica che vi abbia interesse, consente di intervenire su posizioni contrattuali già stabilizzate, anche dopo il trasferimento del diritto sul bene, che “messo a norma” per iniziativa di un soggetto privato anche diverso dall’attuale proprietario.

Questa è quindi la novità maggiore. I requisiti per il soggetto che voglia accedere alla stipula della convenzione ora sono quindi: che rivesta la qualifica di persona fisica; che sia, o sia stato in passato, titolare di diritti reali sul bene (ma la norma si estende, per il Notariato, anche agli eredi). La conseguenza di ciò, spiega il Notariato, è che la rimozione dei vincoli da parte del venditore-ex proprietario, rendendo il bene liberamente alienabile a prezzi di mercato , porta ad escludere la sussistenza di un danno in capo al nuovo proprietario di cui questo possa richiederne il ristoro.

Altra caratteristica del soggetto che può chiedere la convenzione è che “abbia un interesse alla stipulazione”, che può quindi essere anche chi avesse un contezioso per violazione di precedente convenzione poi risolto, appunto, dalla nuova stipula, oppure persona fisica assegnataria dell’unità immobiliare prima dell’entrata in vigore della legge 106/2011 (quella che aveva modificato la legge 448/98 introducendo la possibilità di rimuovere i vincoli).

Da ultimo, il Notariato chiarisce che in base all’articolo 25 undecies comma 2 della legge 136/2018, la nuova disciplina, applicandosi anche agli atti traslativi stipulati prima dell’entrata in vigore della stessa legge 136/2018 (19 dicembre 2018), “è indubbiamente retroattiva”