Immobiliare: vivere di rendita investendo un milione di euro? Si può

Vivere di rendita con un milione di euro di capitale? È possibile e anche sicuro nel lungo periodo, grazie alla “protezione” del mattone. A patto di saper scegliere il mix di portafoglio immobiliare che dovrà poi garantire la rendita vitalizia, fornita dai canoni di locazione. Il Sole24 Ore, con Scenari Immobiliari, ha elaborato una serie di mix di investimenti per verificare se sia possibile, accumulato un capitale di un milione di euro, andare in pensione indipendentemente dagli assegni di Enti e Casse e dai vincoli di età e versamenti. Un trend che sta rapidamente prendendo piede al di là dall'oceano. Negli Stati Uniti sono sempre di più le coppie o le famiglie che decidono di cambiare stile di vita.

Il riferimento è a professionisti di successo o dirigenti ben retribuiti, con entrambi gli adulti che lavorano. Nella fascia alta della popolazione si fa strada la volontà di dire basta a stili di vita dispendiosi che assorbono in toto il proprio tempo ed erodono retribuzioni anche molto elevate, con una buona dose di stress. Si decide allora di darsi un obiettivo temporale, per esempio dieci anni, in cui prevalga la filosofia del risparmio a tutti i costi per accantonare rilevanti cifre mensili: dai quartieri e le città super costosi ci si trasferisce in aree con una buona qualità della vita ma senza sfarzi, le vacanze intorno al mondo vengono sostituite da camping in famiglia e così via: ecco allora che è più facile accantonare per esempio 5mila dollari (o euro)  al mese su uno stipendio doppio di 10mila, il che moltiplicato per 10 anni significa 600mila dollari (o euro) di soli accantonamenti, i quali se ben investiti possono diventare, alla fine del periodo, ben di più.

A questa somma si aggiunge una casa da vendere, magari di famiglia o ereditata. L'obiettivo, nel caso del nuovo trend negli Usa, è quello dei 40 anni, età a cui ci si può ritirare vivendo dei proventi di un portafoglio da creare ad hoc e, magari, di qualche lavoretto non stressante. Il milione può anche essere costituito in toto da eredità o patrimoni di famiglia o dalla vendita di una start-up. Ma quanto può rendere? «Nelle ipotesi che abbiamo costruito – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – riusciamo a ottenere da un minimo di 75mila euro a un massimo di 81mila euro se i portafogli immobiliari sono completamente investiti in Italia. Suggeriamo però una diversificazione internazionale, secondo la stessa logica della diversificazione dei portafogli finanziari. In questo caso, a seconda del grado di rischio che si è disposti ad accettare, si va da un minimo di 60mila euro, includendo per esempio Parigi, a un massimo di 90mila euro annuii».

«Gli esempi sono prudenziali - continua Breglia -, per questo non abbiamo fatto una distinzione tra lordo e netto da imposte. Nella realtà i rendimenti dovrebbero essere superiori e comunque vale il principio dell'ottimizzazione fiscale con il ricorso a un professionista». Stiamo parlando di una rendita mensile di 5.800-7.500 euro, a fronte della quale c'è un portafoglio immobiliare che, nel lungo periodo, tiene al riparo dall'inflazione.Un portafoglio al 100% italiano potrebbe essere : 474mila euro in un laboratorio di 632 mq nella periferia di Bologna, un negozio di 68mq nel semicentro di Milano e un negozio di 88mq in centro a Firenze.

La rendita annua sarà in questo modo di 77.110 euro. Un altro portafoglio è composto da 750mila euro investiti in un laboratorio di 600 mq in zona Tiburtina a Roma, un negozio di 67 mq in centro a Napoli e un ufficio di 60 mq nel Gallaratese (Milano), a cui si associa una rendita da locazione annua di 80.750 euro.Lisbona, Nizza e Parigi costituiscono il portafoglio estero più prudente, con rendita annua di 60mila euro: nella capitale portoghese si compra un appartamento di 50 mq nel Barrio Alto per 185mila euro, a Nizza zona Vernier un appartamento di 50 mq per 235mila euro e nella Ville Lumiére un monolocale di 39 mq per circa 580mila euro. Gli amanti della Spagna possono invece puntare su Valencia (appartamento di 70 mq per 245mila euro), Barcellona (negozio di 50 mq nel Barrio Gotico per 415mila euro) e Maiorca (bar di 65 mq a Es Trenc per 338mila euro), per ricavarne una rendita annua di 77mila euro. Con Guanacaste in Costa Rica (160 mq per 368mila euro), Paradise Island nelle Bahamas (75 mq per 360mila euro) e Antigua (Caraibi, 60 mq per 270mila euro) ci si garantisce poi una rendita, secondo Scenari Immobiliari, di 90mila euro l'anno.