Scenari Immobiliari: nel terziario volumi in calo a quota 6,5 miliardi

L’incertezza condiziona ancora una volta il mercato immobiliare italiano. Incertezza che deriva dalle future politiche fiscali e occupazionali del nuovo governo, scelte che mettono già un freno alle prospettive.

Secondo la fotografia scattata da Scenari Immobiliari al Forum di Santa Margherita Ligure che si è tenuto nelle giornate di venerdì 14 e di sabato 15 settembre al momento gli investitori esteri sono pronti a scommettere ancora sul nostro Paese e nel primo semestre hanno fatto shopping (comperando per due terzi uffici e per il resto segmento commerciale) per quasi due miliardi di euro. Ma se i valori si paragonano a quelli dello stesso periodo dello scorso anno la discesa è pesante: i valori sono dimezzati rispetto al primo semestre 2017 (-48,2%).

Gli investitori istituzionali italiani (fondi e assicurazioni) hanno comprato per poco più di un miliardo. La contrazione, fisiologica rispetto a un anno straordinario come il 2017, è dovuta anche al calo della qualità del parco immobiliare, penalizzato dalla lunga crisi che ha fermato i cantieri. Tra il 2010 e il 2018 sono stati investiti oltre 41 miliardi di euro nel mercato immobiliare italiano, con volumi sempre in crescita fino al 2017, che ha fatto registrare quasi dieci miliardi di euro di investimenti (11 miliardi secondo altre fonti di ricerca). Nel 2018, invece, i volumi potrebbero frenare a quota 6,5 miliardi.

«Siamo alla fine di un ciclo internazionale - dice Mario Abbadessa, country manager di Hines in Italia - e i capitali esteri si chiedono quando finirà questo ciclo, molto lungo. Gli investitori cercano immobili difensivi, un prodotto anti-ciclico. Ma gli immobili core sono inaccessibili, dato che i rendimenti risultano molto compressi, più adatti ad assicurazioni e fondi pensione piuttosto che a operatori real estate». Al momento si cercano pertanto edifici storici da riconvertire in spazi moderni, da affittare come uffici, oppure soluzioni in contesti High street retail. Per questo Hines torna a fare sviluppo se non trova gli oggetti adatti alla propria strategia. Concentrandosi su asset class alternative come lo student housing o il microliving. E su Milano, dato che sembra questa la sola realtà interessante nel panorama italiano.

Secondo Scenari Immobiliari anche il peso degli investitori esteri è in contrazione: fino al 2017 il 70% degli investimenti erano di matrice estera, mentre nel 2018 questi dovrebbero ricoprire solo il 40%.

E lo sviluppo? Si fa a Milano e in poche altre location. Al Forum, per esempio, Ght ha presentato il più grande parco scientifico e tecnologico in Italia a Genova Erzelli (il progetto è Great Campus): su 400mila mq, ci sono già 20 aziende e 2mila persone (Siemens, Esaote, Ericsson, Liguria Digitale, Talent Garden, oltre al Centre for Human Technologies dell’Istituto italiano di Tecnologia). Entro il 2023 si trasferirà l’intera sezione di Ingegneria della Scuola Politecnica di Genova.

Anche Coima punta su rigenerazione e sviluppo. «Abbiamo raccolto 670 milioni per il fondo che fa rigenerazione urbana - dice Manfredi Catella, ceo di Coima Res -. Abbiamo in corso 200mila mq in sviluppo, oltre ad avere acquisito l’area di Valtellina. Prevediamo di investire in maniera significativa nel prossimo anno, sopra il miliardo di euro. Da un punto di vista di Paese, invece, la situazione è complessa perché le banche italiane, per via del costo del capitale più alto, tendono a finanziare lo sviluppo in maniera selettiva, mentre le banche straniere preferiscono finanziare a reddito».