Mercato residenziale/2. Luca Dondi (Nomisma): l’Italia è al punto di svolta

Nell’ultimo rapporto di Nomisma sul mercato immobiliare - presentato ieri a Roma - non si legge ancora il segno più per i listini immobiliari, che si stima arriverà nel 2020. In compenso, l’Istituto bolognese mette in fila alcuni segnali positivi per la ripresa del mercato, sia pure in un contesto economico ancora fragile, come spiega l’amministratore delegato di Nomisma (oltre che responsabile scientifico per il settore immobiliare), Luca Dondi.

Dottor Dondi, il rapporto segnala che nel mercato immobiliare residenziale si riaffacciano gli investitori. Significa che è arrivato il momento di comprare?
Siamo vicini al momento di svolta ed è il momento di rientrare sul mercato. C'è una componente opportunistica che ha fatto valutazioni di convenienza, non di bisogno. Questo è uno dei fattori, ma non il solo, che ci inducono a pensare che siamo arrivati a un “pavimento” dei listini, cioè si è quasi raggiunto il punto più basso.

Gli investitori annunciano la ripresa o la stimolano con i loro acquisti?
Tutte e due le cose, il reingresso della componente di investimento a sua volta alimenta una spirale inflattiva, nel senso che si modifica la composizione della domanda. Il contributo di questa componente, anche se non è tanto importante dal punto di vista quantitativo, lo è dal punto vista qualitativo perché ha una capacità di spesa mediamente maggiore e potrebbe avere un riflesso sui prezzi più forte di quella che può avere la domanda delle famiglie.

Per la domanda abitativa di necessità, il nodo sono le banche, per via della severità nell'approvazione delle richieste di mutuo alle famiglie. Come evolverà questa situazione?
L'atteggiamento delle banche è un atteggiamento di maggiore disponibilità rispetto al passato ma comunque è molto selettivo perché la difesa dell'immobiliare di fronte al contenzioso sul credito si è dimostrata molto più modesta di quanto si potesse sospettare. Il risultato è che le banche puntano più alla capacità reddituale del richiedente oppure dei co-obbligati piuttosto che alla possibilità di rivalersi sull'immobile. Questo significa che c'è un maggior legame con la prospettiva reddituale delle famiglie e la crescita economica generale del Paese. Ed è per questo che nei primi mesi di quest'anno, che hanno fatto registrare un rallentamento sul fronte economico generale, le banche continuano a essere prudenti. Nonostante questo, le compravendite sono aumentate, perché la pressione della domanda resta alta.

Come incidono le ristrutturazioni edilizie sul mercato immobiliare? Chi acquista una casa esistente mette anche in conto la spesa per lavori edilizi, che non viene contabilizzata come componente del prezzo immobiliare, ma in realtà ne fa parte
Questo è un tema importante perché c'è una crescente sensibilità alla qualità energetica o strutturale della casa, che non trova risposta nell'offerta. Per cui quando si acquista una casa, il prezzo deve anche essere compatibile con le esigenze di adeguamento successivo alla transazione. Quindi il prezzo di vendita deve scontare la possibilità per il nuovo proprietario di fare gli interventi di efficientamento che sono necessari perché mancano le caratteristiche che la domanda vorrebbe. E questo è un elemento che comprime il prezzo della compravendita, perché poi bisogna tenere presente un certo prezzo aggiuntivo di euro a metro quadrato che non è dovuto solo al gusto.

Quali sono le città dove è più marcata l'incidenza degli acquisti per investimento rispetto agli acquisti di necessità?
Al di là di Milano, che è un caso abbastanza scontato, al nord la guida del mercato è fatta da Firenze, Venezia e Bologna. E poi c'è il dato interessante di Napoli, che al di là della maggior parte delle città del sud, ha dati di dinamismo e di interesse, dal punto di vista dell'investimento, più simili alle grandi città del nord che non alla media delle grandi città del sud. È un esempio di città che in questo momento sta raccogliendo più interesse rispetto al suo posizionamento geografico, a differenza ad esempio di Genova e, in parte, di Torino. Queste sono città che, pur essendo al nord, hanno una maggiore difficoltà dal punto di vista immobiliare.

Passando al settore non residenziale, nel 2017 c'è stato il record di acquisti immobiliari corporate, 11 miliardi, di cui il 70% dall'estero. Nei primi sei mesi di quest'anno siamo appena a 3,2 miliardi. Perché?
Gli acquisti del 2017 sono stati dovuti anche a una diversificazione dovuta alla Brexit, di cui l'Italia ha beneficiato insieme ad altri Paesi europei. Nell'anno successivo è invece aumentata la percezione di instabilità del nostro Paese, per cui gli investitori, piuttosto che privilegiare l'Italia, hanno scelto altre destinazioni, tanto è vero che i volumi di altri Paesi continuano ad andare agli stessi livelli degli altri anni, mentre i volumi italiani sono molto più bassi nel primo semestre di quest'anno. Non ci sono elementi strutturali: sono decisioni legate alla percezione della stabilità in un dato momento del Paese.