Immobiliare/1. Città del Nord e province turistiche spingono le compravendite

Mercato immobiliare, istruzioni per l’uso. Dopo 13 trimestri di crescita delle compravendite – ma prezzi ancora lontani da un’effettiva ripresa – è sempre vero che chi compra ha il coltello dalla parte del manico? Mentre gli analisti prevedono quotazioni ancora in calo nella seconda parte dell’anno, tranne che nelle zone pregiate e nei centri maggiori, un indizio in più per orientarsi può arrivare dall’andamento delle compravendite su base territoriale.

Il Sole 24 Ore del Lunedì ha rielaborato i dati Omi su base comunale, così da misurare la vitalità del mercato nelle province e città metropolitane (in termini di transazioni ogni 10mila abitanti), oltre al trend dei rogiti registrato l’anno scorso. I dati confermano il dinamismo del Ponente ligure (si veda la sezione «.casa» sul Sole 24 Ore del 18 giugno) e della Valle d’Aosta, grazie alla domanda di seconde case e alla maggiore incidenza degli acquirenti non residenti.

Emerge anche la forza dei grandi centri del Nord, con Milano, Torino, Genova, Venezia e Bologna tutte nella top ten. Qui la vivacità delle trattative promette di accorciare i tempi del closing (a vantaggio dei venditori) e conferma la presenza di una componente di investitori, attratti dalle maggiori prospettive di locazione e da una relativa liquidabilità del bene, in caso di necessità di disinvestire.

Nelle grandi città con più di un milione di abitanti, nel 2017, sono passate di mano 130 abitazioni ogni 10mila abitanti, cioè 40 in più del dato medio nazionale. Il sostegno delle grandi città alla ripresa del mercato è confermata anche considerando un altro indicatore: a Milano, Bologna, Torino, Venezia il numero di compravendite ogni 10mila abitazioni censite al Catasto supera 200, contro una media di 150.

A prescindere dalla popolazione, più è alto il grado di urbanizzazione dei Comuni, più sembra dinamico il loro, piccolo o grande, mercato. Non dappertutto, però, la buona performance della domanda registrata nel 2017 implica un aumento del numero delle compravendite rispetto al 2016. C’è un altro dato, infatti, che va osservato con cura. Ed è la geografia della variazione delle compravendite che fa registrare luci e ombre senza linee nette di demarcazione territoriali. Il mercato si è mostrato in affanno a Rieti (-7,3%), Aquila (-5,3%), Sondrio (-5,3%), nelle province di Benevento e Isernia e in alcune aree dell’Italia centrale, come quelle marchigiane, con la sola eccezione di Ancona. Al polo opposto, troviamo Lucca (+15,5%), Trapani (+11,5%), Vibo Valentia (+10,9%), Bari (+10%), Enna (+9,8%) e Pistoia (+9,2%).

A conti fatti, tra le zone in cui le compravendite sono cresciute di più ce ne sono molte di quelle in cui il mercato è storicamente meno attivo. È un fatto che potrebbe trovare una spiegazione nell’andamento dei prezzi. La ripresa dei rogiti, infatti, è partita dai grandi centri e si è allargata alle zone marginali. Che sono quelle in cui i prezzi sono diminuiti di più, e stanno continuando a diminuire, anche se meno che in passato. E questo ha verosimilmente aumentato il numero di chi può comprare una casa, anche con redditi stazionari.

La dimensione delle abitazioni non sembra influenzato dall’andamento del mercato: i tassi di crescita più elevati si sono registrati per i piccoli alloggi fino a 50 metri quadrati e quelli oltre i 145.

Che cosa se ne conclude? Dove il mercato cresce di più (o è storicamente più attivo) è ragionevole aspettarsi che gli spazi per comprare casa “facendo l’affare” stiano iniziando a restringersi: l’attesa degli analisti non è per una diffusa ripresa dei prezzi, ma i pezzi migliori non resteranno invenduti a lungo. Nelle altre zone, invece, il mercato ancora lento può favorire gli acquirenti, magari approfittando dei tassi per i mutui che restano bassi e per ora non stanno risentendo dell’allargamento dello sprea