Urbanistica

Cessione dei diritti di superficie, dietrofront delle Entrate: si tassa solo se genera plusvalenza

di Gian Paolo Tosoni

La cessione del diritto di superficie è assimilata alla cessione dell’immobile e quindi genera plusvalenza in base all’articolo 67, lettera b), del Tuir solo se ne ricorrono le condizioni.

La circolare 6/E/2018 emanata ieri, fa marcia indietro in confronto alla interpretazione fornita con la 36/E/2013, quando aveva sostenuto che il corrispettivo percepito a fronte della costituzione del diritto di superficie sarebbe stato in ogni caso imponibile ai sensi dell’articolo 67 del Tuir da inquadrare nella categoria dei redditi derivanti «dall’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere». Tale interpretazione appariva subito inesatta in quanto tale fattispecie riguarda per lo più prestazioni od obbligazioni di carattere personale.

Il cambiamento di orientamento dell’Agenzia è giustificato dalla posizione della Cassazione con la sentenza 15333 del 4 luglio 2014, emessa solo qualche mese dopo l’emanazione della circolare 36/E/2013, con la quale è stato ricordato che essendo il diritto di superfice un diritto reale (articolo 952 del codice civile) ai fini fiscali rientra nelle regole della cessione a titolo oneroso.

Infatti l’articolo 9, comma 5, del Dpr 917/1986 prevede che le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso si applicano nei confronti degli atti che importano la costituzione o il trasferimento dei diritti reali di godimento.

Ne consegue che la concessione di un diritto di superficie genera plusvalenza tassabile a carico del cedente che non rientra nel reddito di impresa, se viene concesso sopra una area edificabile. Invece qualora venga concesso sul lastrico solare di un fabbricato o sopra un terreno agricolo, la plusvalenza è fiscalmente rilevante se l’immobile sia stato acquistato da meno di cinque anni.

La fattispecie è molto frequente nel settore degli impianti fotovoltaici. Infatti spesso in presenza di realizzazione degli impianti fotovoltaici, gli investitori hanno acquistato il diritto di superficie vuoi su terreni o sul lastrico solare dei fabbricati. Anche alla luce della nuova interpretazione delle Entrate, quando il cedente è un soggetto rientrante nel reddito di impresa la fattispecie genera plusvalenza imponibile (risoluzione 112/E del 28 aprile 2009); invece ove il cedente sia un privato, un ente o una società semplice, la plusvalenza fiscale di verifica solo in presenza delle condizioni all’articolo 67, lettera b) del Tuir e cioè in ogni caso in presenza di costituzione del diritto su una area edificabile. Invece in presenza di concessione su altri beni immobili, la plusvalenza scatta solo se la costituzione del diritto è intervenuta prima che sia trascorso un quinquennio dalla data di acquisto.

La circolare indica le modalità di determinazione della plusvalenza ricordando quanto già previsto con la risoluzione 379/E/2008. Siccome normalmente il diritto di superficie viene concesso su un immobile acquistato a titolo di piena proprietà, il costo d’acquisto deducibile è determinato in rapporto al corrispettivo percepito e il valore complessivo dell’immobile al momento della concessione del diritto.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©