Nomisma: meno sconti e compravendite più veloci. Prezzi ancora giù

Salerno, Modena, Trieste e Verona guidano la risalita dei mercati delle città di provincia verso i trend già registrati nei mesi scorsi nei centri più grandi: compravendite in ulteriore aumento, riduzione di “sconti” e tempi di trattativa. Con i prezzi che rallentano la discesa anche se rimangono comunque ancora in terreno negativo (in media -1,9% per l’usato). Tra i capoluoghi il cui mercato risulta maggiormente in crescita secondo l’Osservatorio Nomisma sulle città intermedie ci sono anche Novara, Parma e Taranto. «La pressione della domanda, associata alla ritrovata vitalità del contesto economico – si legge nel report – hanno creato le condizioni per un’esuberanza non circoscritta alla sola componente delle transazioni. Si tratta di evidenze non ancora eclatanti, ma che attestano i progressi del sistema virtuoso in atto».

Più nel dettaglio, Salerno, dove le transazioni sono in continua crescita dal 2014, si distingue sul fronte quotazioni, che sono rimaste invariate nell’ultimo anno (Trieste ha perso invece l’1,1%, Modena l’1,2% e Verona l’1,3%) e sono più alte della media, soprattutto se confrontate con altre città del Sud. Verona – che è caratterizzata da intensità della domanda e velocità di assorbimento dello stock abitativo disponibile – è invece “in testa” per i tempi di vendita che superano di poco i 6 mesi (6,5 mesi a Trieste, 7 a Salerno e 7,6 a Modena). Per quel che riguarda il divario medio tra prezzo richiesto e corrispettivo finale emergono i progressi di Novara con il 13,5% (15,6% medio).

È interessante notare come la componente di investimento, seppur in generale ancora debole rispetto al passato, sia leggermente più forte nelle città intermedie rispetto alle grandi città, precisamente a quota 13,2% contro 12,1%. «Si tratta però più di un fenomeno di allocazione delle risorse – commenta Luca Dondi, ad di Nomisma – che di un investimento alla ricerca di un ritorno in termini di reddito». I rendimenti potenziali lordi da locazione sono comunque saliti negli ultimi anni tra i 13 e i 36 punti base, per una media del 5,3%.

Gli indicatori registrano invece una ripresa più faticosa per Brescia, Perugia (ultima insieme a Taranto per sconto medio pari al 18%) e Messina (dove ci vogliono ben 9 mesi per vendere). Performance non soddisfacenti nell’ultimo anno arrivano infine da Bergamo (-3% di scambi) , Ancona (fanalino di coda sul fronte prezzi con -3% annuo) e Livorno (-2,8% e 8,5 mesi per vendere). «Sulle performance di alcuni centri come Brescia e Bergamo – continua Dondi – hanno pesato fattori come l’eccesso di offerta, a volte paradossalmente alimentata da un efficiente sistema giudiziario che ha prodotto un numero elevato di aste immobiliari, e il fatto di aver anticipato alcune tendenze rialziste rispetto alle altre città. Il che fa sì che si assista a una sorta di momento di pausa determinato dall’esaurimento della riserva di fabbisogno abitativo».

Allargando lo sguardo a livello nazionale, Nomisma conferma uno scenario di ripresa ancora minato da una debolezza di fondo. Se da un lato la domanda di case resta forte ed è ancora sostenuta dai pochi acquisti effettuati negli anni di crisi, dall’altro questa è ancora «fiaccata sul piano reddituale e patrimoniale» e bisognosa del «supporto della rete familiare» e del «sostegno bancario», che rappresenta un fattore imprescindibile e “facilitato” da tassi ai minimi storici (è finanziato da un mutuo quasi il 60% degli acquisti, comunque in leggero calo rispetto al dato dello scorso anno). Il numero di compravendite dovrebbe tornare sopra quota 600mila nel prossimo biennio (sono a quota 544.487 nel 2017 secondo gli ultimi dati, seppur ancora provvisori, diffusi la scorsa settimana dalle Entrate). Manca ancora all’appello una sostanziale domanda di investimento, a fonte di un’offerta ancora molto elevata e che sarà alimentata anche dall’«enorme mole di Npl accumulata». Ecco perché la ripresa dei prezzi sta arrivando solo in poche zone delle grandi città e si allargherà solo quando gli elementi di incertezza saranno scalzati da un consolidamento della ripresa economica. In questo contesto, la società di ricerca bolognese prevede valori ancora sostanzialmente invariati nel 2018, che lasceranno spazio a una graduale risalita l’anno prossimo (+0,4% e poi +0,9% nel 2020).