Urbanistica

Rendite catastali, la Consulta «promuove» la revisione per intere aree

di Marco Perocco*

La recente sentenza della Corte Costituzionale 249/2017 ha dichiarato costituzionalmente legittimo il provvedimento con cui il Comune di Roma aveva provveduto alla rivalutazione dei valori catastali di un'intera area.

La sentenza, in particolare, stabilisce che un procedimento di rivalutazione delle rendite immobiliari non confligge in maniera significativa con il principio della capacità contributiva o, meglio, il giudizio di costituzionalità non può essere espresso rispetto a casi specifici e non particolarmente estesi, ovvero, rispetto a "microaree". Questo giudizio, dunque, conferma in capo all'ente comunale la possibilità di provvedere ad operazioni di rivalutazione di intere aree, possibilità che implica, però, una serie di vantaggi e di svantaggi.

Le città sono organismi che evolvono nel tempo, così che aree al loro interno sono soggette a riqualificazioni e a declino sia a causa di naturali movimenti ciclici, sia per investimenti in rinnovamento urbano. È, dunque, efficiente aggiornare i valori catastali di aree che, ad esempio, sono state oggetto di profondi programmi di miglioramento della qualità ambientale e questa prerogativa potrebbe rendere più semplice il finanziamento anche solo parziale di infrastrutture di trasporto che modificano in maniera significativa l'accessibilità di alcune aree, con una conseguente modifica dei valori immobiliari di mercato.
Certo è che, se a causa di interventi esogeni un'area dovesse perdere di pregio, allora dovrebbe darsi il caso di una riduzione delle rendite catastali, sebbene tale pratica sia notoriamente poco applicata.

Il problema più significativo che riguarda tanto i proprietari di immobili quanto gli investitori in operazioni di riqualificazione urbana è quello relativo alla incertezza fiscale poichè la normativa vigente non è particolarmente cristallina sulla frequenza, sulla corretta scala spaziale, e sulla eventuale magnitudo di tali operazioni di revisione.

La sentenza della Corte Costituzionale, se da un lato riafferma un certo grado di autonomia in capo all'ente comunale, dall'altro non contribuisce a far chiarezza e a ridurre gli effessivi margini di discrezionalità, sebbene nell'ambito di una procedura ormai consolidata, che attualmente incombono sui piani finanziari di molte operazioni di riqualificazione urbana.

D'altro canto, è bene sottolineare come la costituzionalità della revisione delle rendite catastali "salva" e probabilmente semplifica le operazioni di finanziamento di infrastrutture urbane attraverso provvedimenti di innalzamento delle rendite delle aree che beneficiano degli interventi, con conseguenti eventuali incrementi del gettito fiscale in capo all'ente comunale.

In definitiva, la sentenza 249/2017 non fa chiarezza su molte delle aree oscure che caratterizzano il processo di revisione delle rendite, ma certamente consolida la possibilità, per gli enti locali, di utilizzare tale strumento per finalità positive di definizione delle politiche urbane.

*Università Bocconi

La sentenza della Corte Costituzionale

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