Non residenziale: in Germania investimenti a 39 miliardi, boom di affitti di uffici a Berlino

Prima in classifica nella ricerca “Emerging trend in real estate”, stilata da Uli e Pwc, con Berlino che risulta per gli operatori la meta più ambita per gli investimenti nel 2018, ma anche presenzialista con ben quattro città nella top ten. La Germania da anni viene considerata la meta più attrattiva dove investire in Europa, forte della crescita economica che continua a mettere a segno, e offre una possibilità di diversificazione che le altre Nazioni non posso eguagliare. Se il Regno Unito viene identificato con Londra, la Francia con Parigi, l’Italia con Milano e la Spagna con Madrid (e Barcellona per il segmento residenziale), la Germania mette in campo Berlino, Amburgo, Francoforte, Monaco, Düsseldorf e così via, tutti centri urbani che hanno delle caratteristiche, diverse, interessanti per investire nel real estate.

«Il segmento uffici è quello più ricercato - dicono da Bnp Paribas -, nel 2017 il take-up è arrivato a 2,95 milioni di metri quadri». E la storia positiva sta continuando in questo quarto trimestre.

«La domanda sul mercato è molto forte - spiega Wolfgang Schneider, a capo della ricerca in Germania per Bnp Paribas real estate -. sia da parte di investitori esteri sia da soggetti domestici. Il real estate continua a beneficiare anche della scarsa reddività di altre asset class di investimento». Non solo. La possibilità di offrire diversi centri dove investire permette anche di ridurre il rischio. Il Paese ha visto richieste elevate nel segmento uffici per tutte le principali città: Berlino, Monaco, Francoforte, Amburgo, Düsseldorf, Colonia, Essen e Leipzig. Il take-up è stato del 9% più alto che un anno fa.

Guardando città per città, Berlino ha segnato un record con 703mila mq di uffici presi in affitto (+ 9%), registrando una crescita continua nell’arco degli ultimi quattro anni. «A Berlino salgono i canoni di affitto, i prezzi e anche le fee - dice Wolfgang Schneider -. La città ha un grande potenziale da esprimere, è l’unica capitale europea con una così ampia crescita della popolazione. E soprattutto è in grado di attirare molti giovani». Monaco è seconda nella domanda per uffici con 595mila mq affittati negli ultimi mesi, Francoforte terza con il miglior risultato negli ultimi 15 anni: 477mila metri quadri (+27%). «La fortuna della città è dovuta all’influenza della Brexit - dice ancora l’intervistato -. Molte società hanno scelto Francoforte come meta al posto di Londra per stabilire i propri uffici». Una domanda che si riversa anche nel settore residenziale.

La forte domanda spinge ai minimi la vacancy, scesa, per le città analizzate, all’ 11% negli ultimi 12 mesi.

I canoni di locazione del segmento prime intanto continuano a crescere. In media la crescita si è attestata intorno al 4% negli ultimi 12 mesi. Prima è, anche in questo caso, Berlino con un aumento dell’11%. Qui oggi si affitta in media a un prezzo di 372 euro al mq all’anno.

Sul fronte del mercato degli investimenti, in Germania sono arrivati circa 39 miliardi di euro di volumi, in crescita del 20% sullo stesso periodo dell’anno scorso. Una fetta rilevante degli investimenti è dovuta ai capitali esteri che approdano qui. Oggi il 47% degli investimenti dipende da soggetti esteri, solitamente interessati a interi portafogli. Ma anche nei deal singoli la quota in mano agli stranieri è aumentata fino al 39 per cento.

Del volume totale il 71% si è indirizzato proprio ai deal singoli (28 miliardi di euro), un nuovo record. «Adesso il Paese deve però fare i conti con la mancanza di prodotto» spiega ancora Schneider. Un problema che riguarda anche altri Paesi europei, Italia in primis, anche se per ragioni diverse.

A livello settoriale gli uffici restano il segmento in cui si sceglie principalmente di investire. È infatti verso il direzionale che si sono diretti 16,79 miliardi di euro di capitali, che rappresentano il 42,5% del totale dei volumi. Il settore retail rappresenta il 22% dei volumi con 8,52 miliardi di euro, stabile rispetto allo scorso anno. La logistica raggiunge nuovi record con investimenti per 6,67 milioni di euro, a quota 17% del totale. A incidere sul settore la vendita da parte di Blackstone della piattaforma logistica Logicor, che è stata ceduta prima dell’estate a China Investment Corporation per 12,25 miliardi di euro.

La domanda elevata comprime i rendimenti: gli yield del segmento prime sono ancora in discesa in tutte le maggiori città. A Berlino si è arrivati al 3%, a Monaco al 3,1%, mentre Amburgo e Francoforte si stabilizzano al 3,2 per cento.