Mercato del real estate, l’e-commerce sostiene la domanda nella logistica

Il momento d’oro degli immobili industriali in Europa continua e non ci sono segni, al momento, di un’inversione di tendenza. Gli edifici a uso logistico (capannoni, magazzini, centri logistici) stanno vivendo una fase in cui la domanda supera di gran lunga l’offerta, sia che si parli di locazioni, sia di acquisti: a spingere il mercato, il mix di liquidità dei grandi investitori internazionali con fondamentali economici in linea di massima positivi, che trainano la domanda e i consumi e, di conseguenza, la necessità di adeguati spazi industriali.

Il vero “boost” arriva tuttavia dalla crescita esponenziale dell’e-commerce e delle tecniche di vendita digitali, che devono essere supportate da una catena di distribuzione sempre più veloce, dove l’ubicazione dei magazzini e delle centrali di smercio nelle top location, principalmente intorno alle città maggiori, è la caratteristica più richiesta.

A funzionare come termometro del mercato è il volume dei take-up (assorbimento degli spazi, ndr) di edifici logistici, che secondo Bnp Paribas è aumentato del 22% in Europa nel primo semestre 2017 (rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente). Bnp prende in considerazione le superfici logistiche superiori ai 5mila metri quadrati e monitora costantemente 21 città europee. «Assistiamo a un’attività abbastanza stabile nella Grande Parigi – spiega l’ultimo report di Bnp Paribas sul settore logistico europeo – e a un vero e proprio boom a Madrid e nel sud dei Paesi Bassi». Sempre a livello europeo, il volume degli investimenti in logistica nella prima metà dell’anno è stato pari a 15,8 miliardi, una cifra superiore al record che si era registrato nella prima metà del 2015. Allo sprint hanno contribuito, oltre alla capitale spagnola e al sud dei Paesi Bassi, le importanti operazioni di acquisizione di portafogli in Germania.

Il volume di take-up si riferisce sia all'affitto che alla vendita di superfici superiori ai 5mila mq (i piccoli capannoni e magazzini sono infatti ormai tagliati fuori dall’interesse delle grandi catene produttive e logistiche) e si prende in considerazione la data in cui la transazione stessa viene conclusa, senza includere i rinnovi di contratti già in essere. «A trainare il mercato è anche la forte liquidità dei grandi investitori – continua il report di Bnp Paribas – interessati ad acquisire immobili logistici come puro investimento. Una compenente, questa, che si va ad aggiungere ai volumi generati dagli operatori diretti del settore e che spinge via via al ribasso i rendimenti di questo comparto, i quali però restano comunque superiori ai rendimenti dei titoli governativi a 10 anni».

A livello geografico, il maggior mercato logistico è quello della Germania, che ha sperimentato un volume record di investimenti nella prima parte del 2017, pari a 5,646 miliardi di euro (+201%), che ha portato lo yield (rendimento) netto medio al 4,9 per cento. La Gran Bretagna è cresciuta del 18% a quota 4,456 miliardi di investimenti, nonostante l’incertezza politica e le nubi sul fronte macroeconomico, con yield del settore prime al 4,75% (a Birmingham, Londra e nel sudest). Nei Paesi Bassi il mercato degli immobili logistici ha raggiunto quota 1,1 miliardi di euro, arrivando a rappresentare il 18% dell'intero real estate non residenziale. I prime yield sono scesi al 5,6% ad Amsterdam e al 5,4% a Rotterdam. La Spagna, seppur più piccola in dimensioni, ha avuto un volume di 480 milioni di investimenti, in diminuzione rispetto al 2016, con rendimenti prime 5,9% per Madrid e 5,85% per Barcellona.

L’Italia resta un mercato interessante sul fronte degli immobili logistici, ma decisamente più limitato rispetto ai competitor europei. Secondo Bnp Paribas, gli investimenti nel primo semestre 2017 sono stati pari a 145 milioni, contro i 194 dello stesso periodo dell’anno precedente e con rendimenti prime, per Milano, al 6,5%, un livello che continua ad attirare l'interesse degli investitori “puri”. La situazione sembra tuttavia in progressivo miglioramento, se si guardano i dati al terzo trimestre 2017 divulgati da Cbre, che riporta investimenti nel trimestre per 84 milioni, in aumento del 122% rispetto allo stesso periodo del 2016.