Urbanistica

Immobiliare, l'obbligo di perizia contrattuale sui fabbricati è vessatoria

di Rosario Dolce

Polizza globale fabbricati: l'obbligo di "perizia contrattuale" è una clausola vessatoria. Nelle polizze "globale fabbricato" stipulata dagli amministratori di condominio troviamo spesso la previsione della "perizia contrattuale" come metodo alternativo di risoluzione della controversia in tema di liquidazione del danno coperto.La "perizia contrattuale" ricorre, in particolare, quando le parti deferiscono, secondo le regole del mandato collettivo, a uno o più soggetti, scelti per la loro particolare competenza tecnica, il compito di formulare un apprezzamento tecnico che si impegnano ad accettare come diretta espressione della loro volontà contrattuale. In sostanza, qualcosa che richiama l'«arbitrato irrituale».
Da cui, però, si differenzia per l'oggetto del contrasto che le parti intendono risolvere, in quanto viene negozialmente conferita ad un terzo non la composizione di contestazioni insorte ma la formulazione di un apprezzamento tecnico, che le parti (condominio e compagnia assicurativa) si impegnano ad accettare. Il problema è se la previsione di una "perizia contrattuale" in un contratto di polizza "globale fabbricato" sia in grado di inibire l'esercizio dell'azione giudiziale verso il condominio.

Al quesito risponde la sentenza (non definitiva) del 3 febbraio 2017 dal Tribunale di Palermo – giudice relatore Caterina Pizzuto -, a fronte dell'esercizio - da parte della compagnia di assicurazioni convenuta - di un'eccezione relativa alla carenza di giurisdizione del Tribunale adito.La norma citata contempla, tra i casi di clausole vessatorie, l'ipotesi della clausola compromissoria distintamente da quella che sancisce una deroga alla competenza dell'autorità giudiziaria: proprio l'autonoma previsione delle ipotesi in questione giustifica un'interpretazione difforme da quella che finisce, invece, per equiparare le due clausole e, quindi, per svuotare di significato la formulazione normativa.L'eccezione di compromesso non dovrebbe porre, dunque, un problema di competenza ma di merito per ogni tipo di arbitrato.

Ne consegue che la decisione con cui il giudice, in presenza di un'eccezione di compromesso, risolvendo la questione così posta, chiude o non chiude il processo davanti a sé, va riguardata come decisione pronunciata su questione preliminare di merito, impugnabile con l'appello e non ricorribile in cassazione con regolamento di competenza (Cassazione civile, sentenze 14234/2004 e 9865/2003). Venuto a cadere, quindi, il presupposto della tesi secondo cui solo l'arbitrato rituale comporta deroga alla competenza dell'autorità giudiziaria, ed equiparato il carattere sostanziale dei vari tipi di arbitrati, il Tribunale di Palermo ha adottato la tesi che fa rientrare tutte le clausole – compresa quella della perizia contrattuale –che rimettono la soluzione della controversia a privati anziché a giudici dello Stato, in quelle qualificate come "compromissorie", cui l'articolo 1341 del Codice civile genericamente attribuisce natura vessatoria.Ora, nella fattispecie trattata, la clausola sulla "perizia contrattuale" non era stata specificatamente sottoscritta da parte dell'amministratore, per cui è stata ritenuta priva di effetto, e, quindi, l'eccezione sollevata da parte della compagine assicurativa è stata ritenuta superabile.

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