Il difficile equilibrio tra prezzi e canoni: dove l’affitto batte l’acquisto

Lo stato di salute del mercato immobiliare si può misurare dall’andamento dei prezzi delle case. Oppure dall’andamento dei canoni di locazione. Oppure, meglio ancora, incrociando i due dati. Mettendo in correlazione queste coordinate si riesce ad avere, con le dovute eccezioni, quello che potremmo definire l’ “indice di dinamicità del mercato delle case” in una determinata area geografica.

Questa sorta di “spread immobiliare” offre uno spaccato che può essere utile anche per individuare dove potrebbe convenire pensare al real estate come a una forma di investimento, alternativa agli attivi cartacei in un contesto in cui il mondo della finanza - complice il costo del denaro ai minimi storici da diverso tempo nell’Eurozona - sta offrendo poche gratificazioni al popolo dei piccoli risparmiatori costretti ad osservare con perplessità il loro vecchio amico BoT, dato che alle condizioni attuali offre addirittura tassi negativi.

Fotografando gli ultimi dati rilevati da Idealista, l’ “indice di mobilità del mercato delle case” ci racconta storie profondamente diverse da città a città. Balza subito all’occhio la maglia nera della classifica: Siena. Nella provincia toscana occorre l’equivalente di 29 annualità di affitto per poter acquistare il rispettivo immobile. Un abisso rispetto al dato ponderato della città di Milano (16,6 annualità) che esprime invece un dinamismo e una flessibilità apprezzabili. Come mai a Siena occorre quasi il doppio del tempo, in termini di affitto, per acquistare casa? «Il dato non è affatto casuale - spiega Vincenzo de Tommaso, capo dell’Ufficio studi di Idealista -. Siena ha subito il contraccolpo della crisi bancaria legata alle difficoltà di Banca Mps. La perdita di posti di lavoro si è riflessa in un generale calo di attrattività della città, penalizzando l’andamento degli affitti. Il dinamismo di Milano, invece, grazie anche alla scia positiva lasciata alla città dall’Expo, ha fatto salire il prezzo degli affitti, rendendo più equilibrato il rapporto con il prezzo degli immobili che sta dimostrando una certa tenuta».

Come va letto quindi questo speciale indice? Più è alto, più significa che qualcosa si è rotto nel sottile equilibrio tra valore degli affitti e valore degli immobili. L’indice però va analizzato caso per caso, dato che ogni città è un caso unico. Ad esempio non deve ingannare il posizionamento di Biella al top della classifica con un rapporto pari a 12,1. Un rapporto troppo basso può segnalare il problema opposto rispetto a quello riscontrato da città come Siena, ovvero che a fronte di affitti stabili o in moderato calo si è assistito a un calo molto più considerevole dei prezzi della case. Nella provincia piemontese il valore degli immobili è sceso in media sotto gli 800 euro al metro quadro. Per cui è vero che occorrono meno anni che altrove, in termini di affitto, per acquistare una casa. Ma ciò non significa che ci troviamo di fronte a un mercato del real estate dinamico e redditizio nell’ottica di un investimento.

Nella classifica non risulta messa bene neppure Napoli con un indice oltre quota 24. «Il problema del capoluogo campano - prosegue de Tommaso - è legato non tanto ai prezzi degli immobili, che tengono, quanto al calo degli affitti dovuto all’incertezza rappresentata dal numero elevato degli inquilini morosi che impatta sui canoni di locazione». Nel confronto tra le grandi città Roma perde la sfida con Milano perché nella Capitale occorrono 20 annualità di affitto per comprare la stessa casa. Ciò è dovuto al fatto che a Roma il calo dei prezzi delle case negli ultimi 10 anni di crisi è stato più ampio anche perché si era creata una vera bolla. Allo stesso tempo alcuni quartieri importanti della città si sono svalutati a causa di mancati programmi di riqualificazione.

Va detto che l’indice non tiene conto degli affitti brevi. Motivo per cui città dove questo fenomeno assume proporzioni significative (fra cui le turistiche Venezia e Firenze) l’indice può risultare non del tutto indicativo. «Il fenomeno degli affitti brevi non va sottovalutato - conclude de Tommaso -. Ci sono città come Firenze dove i prezzi delle case sono tornati a crescere proprio grazie agli investimenti immobiliari pensati in questa ottica. Ma bisogna fare molta attenzione: più in futuro il settore verrà regolamentato, e c’è ragione per credere che sia così, più la reddititivà calerà» .

È quindi impossibile tracciare una linea netta per capire chi la spunta nel perenne duello immobiliare tra affitto e acquisto. E questo indice, svelandoci che ogni città è una storia a sé, lo conferma.