Nomisma: continua il calo dei prezzi delle case, soprattutto nelle città di provincia

A fronte di una ripresa delle compravendite residenziali che si consolida, le (tenui) aspettative di stabilizzazione dei prezzi delle case non sembrano concretizzarsi. Se è vero infatti che i cali delle quotazioni non sono paragonabili a quelli, pesanti, degli anni più bui della crisi, bisogna però registrare ancora ridimensionamenti significativi, soprattutto in provincia. È un aspetto che emerge in maniera significativa dall’Osservatorio Nomisma che registra nelle 13 “città intermedie” una discesa media dei prezzi del 2 per cento. Dato che si va ad aggiungere al crollo di oltre il 20% accumulato a partire dal 2008, ultimo anno con quotazioni in crescita (vedi grafico in alto).

«Le cause sono da ricercarsi soprattutto nel perdurante eccesso di offerta oltre che nella debolezza della domanda. Questa infatti – commenta Luca Dondi, managing director di Nomisma – è legata per il 60% al credito bancario e potrebbe di conseguenza subire il contraccolpo di eventuali crisi del settore in questo momento molto esposto sui mercati. Mentre latita ancora, soprattutto in provincia, la componente d’investimento».

compravendite e domanda

Secondo Nomisma le transazioni residenziali stanno proseguendo la crescita anche nei primi mesi del 2017. E se è vero che una piccola frenata c'è stata alla fine del 2016 – l’anno si è concluso sfiorando quota 529mila scambi, con una saldo positivo nell’ultimo trimestre del 15,2% contro il +20,7%, +23% e +17,5% dei periodi precedenti – si è trattato di un rallentamento inferiore a quello stimato dallo stesso istituto bolognese nel novembre scorso. Nomisma si attende quindi che le compravendite, nelle medie come nelle grandi città, proseguiranno anche nei prossimi mesi nel trend di costante rialzo degli ultimi anni: anche se è ancora difficile capire con quale intensità, la stima 2917 è fissata a oltre 565mila scambi.

Ma il report mette anche in guardia dalle incognite che gravano sulla solidità della crescita. «Per ripristinare il consueto prevalere della pulsione proprietaria – nota Nomisma – è bastato il miglioramento del clima generale di fiducia e il graduale ritorno alla normalità allocativa da parte del sistema bancario. Solo così si può spiegare una corsa all’indebitamento inaugurata nella seconda parte del 2015, che ha portato la richiesta di mutui a crescere a tassi apparentemente incoerenti con la fragilità del quadro di riferimento. Si stratta di una domanda dettata dal bisogno di sostituzione o di emancipazione del nucleo familiare, senz’altro meritevole di attenzione, ma non per questo di sicura affidabilità».

prezzi e crediti incagliati

L’incognita della solvibilità dei nuovi mutuatari si va ad aggiungere alla debolezza dei bilanci della banche, appesantiti proprio dai quegli Npl che sono “maturati” con lo scoppio della bolla immobiliare. «La dismissione in tempi brevi degli immobili a garanzia dei crediti incagliati – è il timore di Dondi – avrebbe effetti disastrosi sui prezzi. È l’altra faccia della medaglia che spesso si sottovaluta nell’ipotizzare soluzioni rapide per la crisi bancaria. Occorre augurarsi che gli asset svalutati arrivino sul mercato con la necessaria gradualità». Il tutto in un contesto in cui l’offerta, soprattutto quella di non elevata qualità e del nuovo nelle aree periferiche, è ancora elevata e lontana dall’essere smaltita. «Se nelle aree maggiori il trend del calo si è andato progressivamente attenuandosi fino a consentire di delineare il prossimo approccio a una sostanziale stabilità – conclude Dondi – nelle città intermedie un chiaro calo di intensità della spinta ribassista non si è ancora registrato». Con le flessioni che risultato allineate con i trend rilevati negli ultimi anni. Più in particolare a perdere ancora terreno sono soprattutto Novara (-4% per l’usato), Parma (-3,3%) e Trieste (-3%). Al contrario contengono il calo sotto l’1% Messina, Bergamo e Livorno. Nomisma sposta quindi al 2019 il ritorno in terreno positivo, prevedendo cali di circa l’1% quest’anno e dello 0,2% nel 2018.

Tempi , sconti e «performance»

Segnali positivi arrivano dalla riduzione dei tempi di vendita che, sempre per l’usato, passano in media a poco più di 8 mesi contro gli 8,7 del 2016 e i 10 raggiunti all’apice della crisi, ma sono ancora lontani i 5 mesi del 2008. Tra le città monitorate a mostrare i risultati migliori sono Salerno, Trieste e Verona (7 mesi). Ferme a 9 mesi sono invece Ancona, Brescia, Livorno e Perugia. Discorso analogo per gli sconti effettuati in fase di trattativa: la differenza tra prezzo richiesto e prezzo finale si riduce infatti dal 17,6% al 16,2% medio nell’ultimo anno, ma era pari al 10,7% nel 2008. A Messina, Perugia e Taranto gli sconti sono al 18%, mentre Modena, Novara e Trieste sono un po’ più vicini all’equilibrio con un divario del 14,5%.

Per la prima volta Nomisma applica alle 13 città intermedie l’Indice di performance che ha debuttato a novembre per le grandi città: si tratta di un indicatore che sintetizza le variabili principali del mercato (numero di acquisti, prezzi, tempi di vendita, sconti, domanda). Se l’indice medio è ancora in terreno negativo, i mercati più in salute risultano essere Modena – spinta dal +26% di compravendite a dispetto di prezzi che calano più che altrove (-2,3%) – Bergamo – che fa meglio della media in tutti gli indicatori – e Trieste. È però Verona la città che ha recuperato più terreno rispetto al 2016, grazie al riassorbimento di una quota di invenduto e un’accelerazione della convergenza tra offerta e domanda. In fondo alla classifica invece si trovano Perugia, Messina e Parma.

Infine il rendimento potenziale annuo lordo, che in media si mantiene pressoché stabile al 5,2%, leggermente superiore a quello delle grandi città.