Urbanistica

In Germania prezzi del residenziale in crescita da Monaco a Berlino

Si apre un nuovo anno positivo per il real estate a livello europeo. E molti esperti sono concordi nel valutare buone le prospettive del mercato residenziale tedesco.

Un report di Deutsche Bank, e che Casa24 Plus è in grado di pubblicare in esclusiva, ritiene che tra le città tedesche è Monaco quella che negli anni a venire vedrà elevata dinamicità e aumenti di prezzi, grazie a una popolazione in crescita e ai bassi tassi di sfitto che storicamente contraddistinguono il centro urbano.

Ma ci si attendono aumenti delle quotazioni anche a Berlino, dove sia prezzi sia canoni di affitto, nonostante gli aumenti degli ultimi anni, restano ancora contenuti rispetto ad altre grandi città europee.

Nel ciclo immobiliare che stiamo vivendo è Francoforte la città tedesca ad avere registrato gli aumenti più contenuti. Ma qui si inizia a percepire l’effetto Brexit, in primis nel segmento abitativo.

E Amburgo? In città la crescita degli affitti è lenta e al tempo stesso è elevata l’attività di costruzione. Tra il 2012 e il 2016 la crescita dei canoni ha registrato un tasso che è la metà delle altre città. Due trend che rendono sensibile la città ai movimenti dei tassi di interesse: un eventuale rialzo potrebbe frenare la corsa all’acquisto. Una situazione simile si rileva anche a Düsseldorf, dove la popolazione dal 2009 è aumentata solo del 5 per cento.

Il team di Deutsche Bank si aspetta rialzi di quotazioni residenziali e canoni di affitto nella maggior parte delle città tedesche per il 2017.

Nel periodo tra il 2009 e il 2016, i prezzi delle abitazioni sono saliti tra il 40 (è il caso di Francoforte) e il 70% registrato ad Amburgo. E il numero delle case nuove supererà quota 300mila unità per la prima volta nell’anno in corso. Ma ci sarà ancora un gap tra domanda e offerta, dato che le richieste si aggirano intorno alle 350mila case nuove. L’elevato livello della domanda metterà quindi ancora sotto pressione il mercato residenziale tedesco.

Tornando all’esempio di Monaco, secondo DB tra il 2011 e il 2016, circa 45mila case nuove sono state completate in città, ma la popolazione è aumentata di circa 200mila persone arrivando a quota 1,55 milioni di abitanti. Mancano all’appello, secondo le stime, altre 55mila case per soddisfare la domanda. E questo è il motivo per cui Monaco ha visto raddoppiare nell’attuale ciclo i prezzi delle abitazioni.

Nel corso del 2016, i prezzi al metro quadrato sono saliti del 13% a Berlino, la crescita maggiore registrata tra le città tedesche. A guidare i prezzi sono la carenza di abitazioni e la mancanza di terreni.

A Francoforte l’impatto della Brexit si è tradotto in un aumento dei prezzi delle case, anticipando eventuali spostamenti in città da Londra. I prezzi di case singole sono saliti così dell’11,75%, i costi degli appartamenti sono saliti del 10 per cento. Ma le attese di DB sono per ulteriori aumenti di prezzi e canoni nei prossimi anni, dato l’elevato livello di arrivi di nuovi residenti. Non è detto che però gli arrivi continuino, e in uno scenario cauto potrebbero essere solo 5mila i nuovi residenti dovuti alla Brexit.

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