Urbanistica

Sgr immobiliari, aumentano le masse gestite ma cala la redditività. I bilanci del triennio

Crescono le masse gestite, ma allo stesso tempo aumentano i costi e si riduce la redditività. Questo, in sintesi, è lo stato dell'arte delle Sgr attive nel real estate sul nostro mercato, secondo la prima edizione dell'Osservatorio sulle Sgr immobiliari promosso dal Dipartimento di Economia dell'Università di Parma in collaborazione con la società di consulenza Mazars Italia. Studio originale perché, se esistevano diverse ricerche concentrate sui portafogli, mancava un'analisi dettagliata del risultato ottenuto delle società di gestione.

L'Osservatorio ha preso in esame i bilanci del triennio 2013-2015 di 28 Sgr con più del 70% delle masse gestite costituito da fondi immobiliari, che rappresentano circa il 93% del totale Nav attribuibile al mercato nazionale dei fondi immobiliari. Quindi ci sono tutti: dai grandi come Idea Fimit (7,8 miliardi di massa gestita al momento dello studio, attualmente saliti a 8,5 con il recente lancio di tre fondi riservati) fino addirittura a Pensplan Invest Sgr, veicolo per la previdenza integrativa del Trentino Alto Adige (138 milioni). Stando ai valori medi, sono aumentati gli investimenti a livello di massa gestita (+14% nel 2014 è +4% nel 2015) e ci sono più fondi attivi (+15% e +11%). «La tendenza dominante è per una crescente specializzazione (logistica, hotel, uffici “trophy assets”) mentre, a livello di nuovi fondi, si tratta per lo più di operazioni opportunistiche da parte di grandi operatori internazionali» spiega Claudio Cacciamani, ordinario di Economia degli Intermediari Finanziari presso l'ateneo emiliano, che ha coordinato il lavoro. «Un aggettivo che non nasconde nulla di negativo. Significa che anche da noi si cominciano a vedere progetti di ampio respiro, come qualche grande riqualificazione, caratterizzati da un'importante funzione sociale, ma anche dalla forte potenzialità per l'investitore di incrementare il valore e ottenere rendimenti interessanti. Operazioni che i fondi, non certo il pubblico o le banche, oggi hanno la forza di sostenere». Ne è un esempio il neonato Opportunity Fund II di Coima sgr, che sarà concentrato sulla rigenerazione urbana, con un'attesa di rendimento netto in termini di Irr (Internal rate of return) del 10-12%.

Andando all'analisi dei bilanci, però, l'ultimo triennio presenta anche qualche criticità. Nel complesso, il risultato operativo medio si è ridotto di circa l'8% nel 2014 e del 21% nel corso del 2015, principalmente per l'effetto combinato di due fattori: il calo delle commissioni introitate (-3% in entrambi gli anni) e l'aumento dei costi fissi, a partire dal personale. «Per quanto riguarda le commissioni, la diminuzione non preoccupa e va vista su un orizzonte più lungo. Significa che c'è più concorrenza nel settore, ma anche semplicemente che diversi fondi sono andati a scadenza ed è mancata temporaneamente la remunerazione corrispondente» dice Cacciamani. Non è un caso, infatti, che nell'ultimo anno sia aumentata la liquidità parcheggiata sui conti correnti (+37%).

Quanto al personale, la crescita si deve sia al maggior numero di fondi sia ai nuovi obblighi imposti a livello legislativo, in modo particolare dall'introduzione della direttiva Aifm. «Si osserva, comunque, che la crescita dei costi è meno che proporzionale rispetto alla massa gestita, segno della ricerca di economie di scala» aggiunge il docente. E in futuro? I temi caldi, che potranno essere oggetto di ulteriori report, saranno gli impatti della normativa sul patrimonio di vigilanza e le opportunità delle Sicaf immobiliari e della costituzione di fondi all'estero.

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