Mercato immobiliare, dove comprare casa (per metterla a reddito) con 250mila euro

Un mercato appetibile, con quotazioni decisamente ribassate negli ultimi anni, una domanda che si sta rafforzando. Il tutto in un contesto di tassi di interesse sui mutui a livelli minimi. In uno scenario del genere viene spontaneo tornare a considerare l’acquisto immobiliare. Una casa per investimento da mettere a reddito con una delle diverse formule contemplate dalla normativa. Ma anche un appartamento per sè, invece che restare in affitto.

Considerando un budget medio di 250mila euro, comprensivo delle spese di una eventuale ristrutturazione e dei diversi costi rappresentati dalla parcella del notaio e dalle tasse sulla compravendita, cosa si può acquistare?

«I prezzi sono in ribasso dal 2008, la contrazione dei valori è in media pari al 39,7% e sul mercato si possono ancora cogliere delle occasioni - spiega Fabiana Meglio, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa -. Con questa somma si possono acquistare sia bilocali e sia trilocali, a seconda della città e della zona che ci interessano. Per esempio chi volesse acquistare con l’obiettivo di mettere a reddito l’immobile potrebbe scegliere un bilocale in centro a Firenze (non parliamo di zone top e prestigiose) da poter affittare per brevi periodi: un bilocale si può affittare per una cifra di 150 euro al giorno. Se si guarda, invece, Roma si potrebbe puntare alle zone universitarie prendendo un immobile da affittare agli studenti».

In questo caso Tecnocasa ha considerato la zona Tiburtina, che con la presenza della metropolitana e della Stazione è sempre stata apprezzata dagli studenti. Non solo. Negli ultimi anni ha subito anche un processo di riqualificazione. «A Milano si può guardare a zone universitarie oppure a zone più di tendenza come l’Isola - dice ancora Megliola -, dove un bilocale si potrebbe affittare con un contratto a canone libero a mille euro circa al mese (la zona è vicina anche al complesso di Porta Nuova, quindi richiesto anche da lavoratori fuori sede) oppure con finalità turistica. Abbiamo poi considerato delle località di vacanza come Sanremo, Cervinia e Lazise se mai si volesse fare l’acquisto della seconda casa e come ultimamente accade, affittare l’abitazione quando non è utilizzata per recuperare parte delle spese sostenute». In questo caso bisogna tenere presente che in molte località la stagione è corta e quindi i ricavi che si possono ottenere esigui. «A Sanremo per un trilocale si ottengono non meno di 5000 euro per l’intera stagione estiva - dice Megliola -, ma in questo caso il proprietario non ne può usufruire. A Cervinia con lo stesso importo si acquista un bilocale che si può affittare orientativamente a milel euro nella settimana di Natale e 1.500 euro in quella di Capodanno. A Lazise negli ultimi tempi si segnala una buona domanda sia di casa vacanza (anche da parte di stranieri) e sia come investimento da mettere a reddito». alcune delle cifre menzionate servono per pagare le spese e le tasse che gravano sull’appartamento, che in genere gli esperti individuano in una o 1,5 mensilità.

Spesso il ragionamento alla base della ricerca di un acquisto è dovuto alla mancanza di alternative. Molti italiani iniziano a pensare che sia meglio acquistare un appartamento piuttosto che lasciare i soldi sul conto corrente dove non rendono nulla o impegnarli in Buoni di Stati, anch’essi assai poco redditizi di questi tempi. «La cifra di 250mila euro è una somma abbastanza alta, magari non nelle grandi città ma sicuramente nelle altre zone del nostro Paese - dice Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi di Casa.it -. Questa cifra permette quindi di acquistare diversi metri quadrati in più rispetto a dieci anni fa. Il che significa avere la possibilità di comperare almeno un appartamento di oltre 50 metri quadrati, in alcune località anche di 70 metri, ristrutturarlo e metterlo a posto. Restano fuori dal budget considerato le spese per l’arredamento nuovo». Ghisolfi, infatti, suggerisce di non considerare il budget necessario solo all’acquisto, ma di tenere ben presenti le altre spese che servono per finalizzare la compravendita. Soprattutto le tasse che salgono quando si tratta di seconda casa. Guardando i prezzi a Milano in zona Isola e sui Navigli con questa cifra si possono acquistare 60 metri quadrati, a città Studi 65 ma. A Roma si possono comprare 65 mq all’esquilino e 67 mq nel quartiere Monteverdi. Ma anche a Madrid e Berlino si acquista un numero di mq adatto a mettere la casa in affitto (si veda articolo a lato).

Ottenere un reddito dall’immobile, poi, è possibile, mentre si è un po’ perso nel mercato italiano il concetto della rivalutazione costante nel tempo del bene immobile. I prezzi, infatti, non accennnao a riprendere la via della salita, anche se hanno piano piano contenuto le discese negli ultimi tempi. «Si può mettere in affitto la casa in certe città e in certe zone ricavando un reddito che va raffrontato con i rendimenti vicini allo zero e che sono sicuri, lasciando perdere l’azionario quindi».