Centri commerciali, in Italia opportunità per attirare nuovi investitori

Una maggiore attenzione al singolo asset più che a portafogli, volumi in crescita e la presenza crescente di soggetti interessati a investimenti “core”. Sono le linee guida di una lettura del mondo dei centri commerciali in Italia. Lettura che verrà data questo pomeriggio a convegno Centri commerciali e investitori organizzato da Cncc a Palazzo Visconti a Milano. Un appuntamento che fotografa i dati dei primi nove mesi del 2017 per il mondo retail e li interpreterà insieme ad alcuni investitori.

«Il centro commerciale come prodotto sta dando buoni risultati – spiega Roberto Zoia, direttore sviluppo e gestione patrimonio di Igd e presidente della commissione sviluppo e investimenti real estate di Cncc – e l’asset class continua ad avere appeal anche rispetto a investitori core, soprattutto stranieri».

I primi nove mesi del 2016 hanno registrato volumi di scambio nel segmento real estate retail pari a 1,5 miliardi euro (dati di Cbre), il 72% in più rispetto ai primi nove mesi del 2015 e un valore superiore all’intero 2015. Il 2015 era stato un anno “nero” per il segmento con volumi di transazioni inferiori al 2014 di ben il 40 per cento. «L’anno scorso però è stato importante a livello qualitativo – dice Roberto Zoia –: la maggioranza degli investimenti è stata effettuata da investitori core e non opportunistici, come si evince dai deal di Ece ed Eurocommercial. Non solo. Si è tornati anche a sviluppare centri commerciali, è il caso sempre di Ece a Verona e di Orion a Roma, un’attività che non si vedeva da anni». Secondo Zoia quindi l’anno scorso è stato un anno di svolta, poi confermata nel 2016. Sono passati di mano molti single asset di valore rilevante come Meraville o il centro Da Vinci. Non fa parte dei volumi transati, ma anche l’operazione Grandi Stazioni è importante nel mondo retail pur non essendo un’operazione immobiliare.

In Italia c’è ancora prodotto per attirare investitori internazionali? Massimo Moretti, presidente del Cncc, si dice positivo. «Il prodotto c’è, tornano gli sviluppi e molti sono gli ampliamenti – dice -. Credo che parte di questi centri riqualificati possa finire sul mercato». E i centri commerciali non sono solo quelli prime in location uniche, ma ci sono anche molti “best secondary” in città come Alessandria, Perugia o altre che vantano zero vacancy ed elevati fatturati. «Nel 2013 la transazione a yield più basso è stata quella di Eurocommercial a Perugia, il centro commerciale Collestrada che vanta un fatturato al mq superiore a Milano – dice ancora Zoia –. E la scelta del Credit suisse che ha messo in vendita un portafoglio formato da due asset tedeschi e da un asset super prime come Le Befane a Rimini (per 600 milioni nel complesso in esclusiva a Union Investments) mostra come si possano fare deal non per Paese ma per prodotto, se di qualità».

L’Italia resta uno dei Paesi più attraenti per rendimento in sud Europa. È questa l’opinione di Roberto Fraticelli, managing director di Eurocommercial in Italia. «Questo differenziale viene spesso giustificato dalla percezione di un rischio più elevato rispetto ai nostri vicini - sottolinea -. Periodici stranieri non mancano di sottolineare quotidianamente quelle che vengono definite come minacce fondamentali per la stabilità dell’Europa intera, ossia il referendum e la situazione delle banche italiane. Vero è che chi legge ne rimane molto colpito con un effetto importante sulle sue decisioni di investimento». Eurocommercial negli ultimi 12 mesi ha investito oltre 350 milioni di euro in Italia, in particolare nel centro commerciale Fiordaliso (a Milano), I Gigli (a Firenze) e Collestrada (a Perugia). «Continuiamo a guardare il mercato italiano con molto interesse - spiega ancora Fraticelli -, le tipologie di asset che cerchiamo sono similari a quelle che abbiamo già in portafoglio. In Italia l’incognita principale spesso è la burocrazia, che pone ancora incertezze rilevanti sulle possibilità realizzative e sulle tempistiche. Il governo attuale si sta impegnando molto nel tentare di razionalizzare e semplificare questa burocrazia, speriamo vi riesca presto».

Anche per Mario Pellò di TH Real Estate l’Italia è uno dei mercati di riferimento. «Siamo presenti qui da oltre 15 anni - dice Pellò- con numerosi investimenti, soprattutto nel retail. Il nostro approccio valuta non solo i Paesi ma anche le prospettive delle singole città, e l’Italia ha realtà locali di grande interesse». TH Real Estate guarda nel retail a tutti i tipi di immobili, dall’high street ai centri commerciali passando per outlet e retail park. «Il prodotto che cerchiamo, piuttosto raro in questo Paese, è costituito da asset dominanti nel loro bacino, con una dimensione minima che possa permettere di resistere nel lungo periodo anche all’arrivo di eventuali concorrenti» conclude Pellò.