Urbanistica

Il monolocale si allarga e in centro rende di più

Dimenticate il film di Renato Pozzetto “Ragazzo di campagna”. Se nel vostro immaginario il monolocale è quello spazio minuscolo e invivibile che Pozzetto trovava trasferendosi a Milano, dovete aggiornare il vostro immaginario.

Oggi i monolocali di nuova costruzione sono sempre più ampi e dotati di servizi. Se nei vecchi palazzi sopravvivono ancora case di 25 metri quadrati, il monolocale di ultima generazione non ne misura mai meno di una quarantina. In sostanza è come una bella stanza di albergo.

Una tendenza che si afferma sempre più in Italia, al contrario dell’estero dove resistono case in miniatura, come i monolocali di Parigi sotto i 10 mq.

«Il concetto di monolocale si è evoluto negli ultimi anni - spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Al vecchio angolo buio si sta sostituendo una grande stanza con bagno e cucinotto. Categoria di appartamenti che nelle nuove iniziative è pari anche al 20% dell’offerta».

L’offerta però è ancora contenuta. E questo spiega i dati che vedono in calo l’acquisto di monolocali di vecchia generazione. «I monolocali rappresentano l’8% del mercato immobiliare, l’8,5% a Roma e l’11% a Milano - dice ancora Breglia -. E sono in calo perché nel 2014 erano circa 10% del mercato». Il vecchio monolocale ha quindi poco mercato, mentre è ricercata, anche dalle giovani coppie, la casa rappresentata da una stanza ampia più servizi.

Di parere diverso Alessandro Ghisolfi, a capo dell’ufficio studi di casa.it, che ritiene che gli acquisti di monolocali (abitazioni con una sola stanza da letto, cucina all’americana e un bagno, superficie massima 45 mq.) siano risaliti nel 2015. Dopo un calo significativo in tutti i comuni capoluogo delle compravendite registrate nel 2014 (-11%), le transazioni relative ai monolocali hanno registrato una buona ripresa lo scorso anno (+7,5% nel 2015 rispetto al 2013).

Nel Nord, e in particolare nel Nord-Ovest, si preferisce acquistare abitazioni di dimensioni più ridotte nei capoluoghi a partire dai monolocali sino ai bilocali con un taglio massimo di 65 metri quadri. Si nota che le abitazioni compravendute risultano mediamente più grandi nei comuni più piccoli (con meno di 5.000 abitanti), con 110 metri quadri circa di media, diminuendo al crescere della popolazione. In sostanza il monolocale è un tipo di appartamento che trova maggior sviluppo nei grandi centri urbani dove, prima di tutto, la domanda di chi cerca una casa in locazione rimane tuttora molto vivace.

«Lo stock maggiore di monolocali si trova soprattutto nelle città come Milano e Roma, dove l’offerta in tutte le micro aree urbane non manca, sia negli immobili di vecchia che di recente costruzione - spiega ancora Ghisolfi -. In particolare negli immobili d’epoca localizzati nelle aree di maggior pregio delle città esiste un’offerta di spazi non superiori ai 50 metri quadri che sono frutto di ristrutturazioni effettuate su appartamenti che un tempo erano di grandi dimensioni e che i proprietari, spesso investitori, hanno frazionato per ricavarne 2/3 monolocali da affittare».

Il ritorno di interesse per questa tipologia di appartamento come investimento segue anche l’andamento della domanda di chi cerca casa in affitto che in questi ultimi anni, causa la crisi dei finanziamenti al mercato, è tornata a crescere e ad interessare quella fetta di potenziali acquirenti che hanno deciso di rinviare l’acquisto.

Analizzando i prezzi, si evince che nelle grandi città il monolocale costa molto meno al mq in centro rispetto al trilocale classico. «Possiamo dire che in centro le quotazioni sono del 10 o del 15% inferiori - commenta Breglia -. I valori in semicentro invece si allineano, mentre in periferia aumenta il valore del monolocale, presumibilmente perché più ricercato».

Nelle aree centrali delle grandi città il monolocale piace soprattutto a chi vuole investire per poi mettere l’immobile a reddito (che oggi rende intorno al 4% lordo). La scelta funziona anche per chi ha in mente l’affitto breve, formula che riesce a raddoppiare il rendimento. Ma tale tipologia di affitto funziona bene in alcune città e in altre meno. Breglia sottolinea, infatti, che la stagione per l’affitto breve dura anche 12 mesi a Roma, scende a 10 a Venezia e poi a otto mesi a Milano, ma al mare scivola verso i due mesi.

«Chi compra per investimento alla fine guarda più che altro il nuovo. Per un budget che non supera quasi mai i 200mila anche negli oggetti più belli» conclude Breglia.

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