Urbanistica

Sale la domanda nel comparto logistico

È un interesse sempre più corposo quello che gli investitori nutrono nei confronti del settore della logistica, con operatori come Blackstone che si stanno concentrando sul settore. Tenuto conto del fatto che in Italia è ancora ampio lo spazio di crescita rispetto ad altri Paesi europei in cui il segmento logistico è più maturo.

La 21esima edizione del Borsino della logistica stilato da World capital fotografa un mercato dinamico anche nel primo semestre del 2016. C’è una buona ripresa della richiesta da parte delle aziende e un conseguente incremento dei canoni di locazione delle location prime.

Aumenta anche la fiducia degli investitori nel settore, che in aggiunta all’aumento della richiesta e al risveglio del mercato segnala la definitiva ripresa dall’arresto degli scorsi anni.

I valori minimi crescono soltanto a Verona (da 7,7% a 7,9%), mentre nelle altre location si riconfermano i valori del semestre precedente con una diminuzione solo a Piacenza (-0,1%). Per quanto riguarda i valori massimi, invece, in calo Torino (da 8,8% a 8,5%), Milano (da 8,5% a 8,2%), Piacenza (da 8,7% a 8,5%) e Roma (da 8,5% a 8,2%); aumenti sono registrati a Verona e Catania (+0,1% a Catania e +0,3 a Verona rispetto lo scorso semestre). Stabile rispetto al secondo semestre 2015 soltanto Genova.

I canoni al nord e al centro si aggirano dai 45 ai 60 euro al mq all’anno, sotto i 50 euro al sud e nelle isole. Mentre i prezzi di vendita degli spazi a uso logistico superano i 900 euro solo al nord, con punte a Trento. La domanda resta alta a Milano e Roma, come da copione, ma anche sostenuta a Bologna, Firenze e Caserta.

L’ecommerce si mostra ancora un settore in costante crescita per l’economia globale e del nostro Paese. Il valore degli acquisti ecommerce da consumatori Italiani è quasi triplicato negli ultimi sei anni (da 6.631 milioni di euro nel 2009 a 16.611 milioni registrati nel 2015), e continuerà ad aumentare nei prossimi.

«L’immobiliare logistico, prevalentemente stabile nei trend, continua a vivere una fase di sviluppo e innovazione, che fa ben sperare in un’ulteriore crescita dell’intero settore - spiega Neda Aghabegloo, head of research & advisory di World capital -. Si registra una maggiore richiesta da parte degli operatori logistici nei settori e-commerce, farmaceutica e trasporti. Inoltre, l’interesse viene riscontrato in particolar modo nelle regioni di Lombardia, Veneto e Piemonte».

A cambiare nei prossimi anni saranno le strutture logistiche utilizzate grazie all’evoluzione dell’ecommerce. «Ad esempio oggi i resi sono gestiti principalmente con ritorno al deposito centrale, con una conseguente alta incidenza dei costi logistici - recita il report -. In futuro, invece, si potrebbero sviluppare dei “returns hub”, piattaforme locali di consolidamento, ricondizionamento e re-indirizzamento dei prodotti resi. I picking warehouse, attualmente caratterizzati da un basso livello di automazione, potrebbero evolversi con un maggiore livello tecnologico. Ma i cambiamenti più radicali potrebbero riguardare i depositi locali che potrebbero trasformarsi, fino allo sviluppo dei “dark store” (già una realtà in Francia e UK), ossia strutture distribuite sul territorio destinate all’allestimento degli ordini online. I depositi regionali potrebbero diventare il punto di contatto con il consumatore finale e assumere un ruolo strategico per il valore creato grazie alla vicinanza al consumatore finale.

Tutti cambiamenti di ampio respiro che richiederanno una profonda trasformazione degli asset esistenti e pertanto non saranno realizzabili in tempi brevi. E soprattutto, sul fronte dei punti di consegna in città, richiedono una valutazione dell’impatto ambientale e di ecosostenibilità.

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