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Cassazione: il seminterrato «pesa» sulla prima casa per fissare la classe «lusso»

Gianpaolo Tosoni

I locali concorrono al calcolo della superficie (240 mq) per determinare le caratteristiche dell'unità abitativa

I locali seminterrati concorrono al computo dei 240 mq di superficie utile prevista dall’articolo 6 del Dm 2 agosto 1969 che determinano le caratteristiche di lusso di un’abitazione.

Pertanto questi locali fanno perdere l’agevolazione prima casa sia ai fini Iva che ai fini dell’imposta di registro fruita in fase d’acquisto dal contribuente che li utilizza a fini abitativi nonostante la loro diversa classificazione catastale.

A sostenerlo è la Suprema di Corte di Cassazione, sezione tributaria civile, sentenza dell’8 giugno 2016 n. 18481 depositata lo scorso 21 settembre.

Si tratta di una sentenza che si colloca nell’alveo tracciato dai giudici su questo argomento, i quali da alcuni anni in più occasioni hanno sostenuto che «occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva” di cui al decreto ministeriale Lavori pubblici 2 agosto 1969, articolo 6, in forza del quale è irrilevante il requisito dell’“abitabilità” dell’immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello dell’“utilizzabilità’” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione» (sentenza n. 861 del 17 gennaio 2014).

Nel prendere atto di questa posizione si ritiene opportuno ricordare che la stessa Cassazione in tempi meno recenti aveva assunto sul problema una posizione diametralmente opposta.

Infatti, relativamente al concetto di «superficie utile complessiva» di cui al predetto articolo 6 i giudici (si vedano le sentenze di Cassazione civile 18 dicembre 1985 n. 6466, 23 luglio 2010 n. 17450, 18 ottobre 2011, n. 21533) sostenevano che i locali devono essere forniti di caratteristiche costruttive tali da renderli ad ogni momento idonei all’abitabilità per considerarli naturale espansione della superficie abitativa dell’unità immobiliare cui ineriscono.

Per accertare tali potenzialità soccorrono le disposizioni dei regolamenti comunali, i quali stabiliscono le caratteristiche tecniche cui devono corrispondere i vani, per essere ritenuti abitabili.

Del resto, tutti i locali espressamente esclusi dalla definizione di «superficie utile complessiva», richiamati nell’articolo 6, cioè «i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti macchina» sono privi dell’idoneità a essere abitabili, ma non certamente privi dell’utilità e servizio nei confronti dell’abitazione.

Questa posizione, ancorché superata con le più recenti sentenze che si è detto insistono più sulla utilizzabilità che sulla abitabilità sembra più vicina al dettato normativo e soprattutto permetterebbe di stabilire con più certezza le metrature delle unità immobiliari.

In sostanza, si dovrebbe stabilire la potenzialità abitativa di soffitte e interrati, unicamente in base alle caratteristiche tecniche cui devono corrispondere i vani per essere considerati abitabili secondo la normativa statale e locale vigente.


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