Urbanistica

Terreni edificabili, la rettifica del valore non pesa sull'Irpef

di Ferruccio Bogetti e Piergiorgio Bianco

La rettifica del valore di cessione di un terreno edificabile ai fini del registro non genera più una maggiore plusvalenza ai fini dell'Irpef. Intanto perché le basi imponibili delle due imposte sono completamente diverse tra di loro. Poi è stato il legislatore nel maggio 2015 ad interpretare il collegamento tra le due imposte e a escludere che il valore dichiarato, accertato o definito ai fini del registro, possa "da sola" bastare per l'accertamento ai fini dell'imposta personale. E l'esclusione di tale automatismo si applica anche alle controversie ancora pendenti, perché il legislatore non ha stabilito una decorrenza specifica, a differenza di altre norme introdotte dal medesimo decreto legislativo. Così la Ctp La Spezia nella sentenza 436/1/16 (presidente Failla, relatore Dello Iacono).Questi i fatti. Fratello e sorella vendono un terreno di loro proprietà nel 2009 per 38mila euro, ma l'Amministrazione sulla base del valore di mercato rettifica a 45mila il corrispettivo indicato nell'atto notarile e liquida la differenza di imposta. La rettifica viene notificato ai venditori e all'acquirente, ma quest'ultimo presta acquiescenza pagando il dovuto, vista l'irrisorietà della pretesa tributaria.

Sulla scorta delle rettifiche non impugnate da fratello e sorella, l'Amministrazione accerta loro nel 2014 una maggior plusvalenza rideterminata sulla differenza tra il valore rettificato ai fini del registro e pari a 45mila e quello dichiarato in sede di cessione notarile e pari a 38mila. Ma i due contribuenti ricorrono contro l'accertamento perché l'Amministrazione non può determinare la maggiore plusvalenza basandosi esclusivamente sul valore accertato ai fini di registro, trattandosi solamente di un indizio comunque non sufficiente a legittimare la pretesa. Ma il 7 ottobre 2015 entrano in vigore le "Disposizioni recanti misure per la crescita e l'internazionalizzazione delle imprese", in cui il legislatore elimina la «automatica presuntività» del valore rettificato ai fini delle imposte indirette e sino a quel momento utilizzato dall'Amministrazione per gli accertamenti delle plusvalenze e generatrice di tanti contenziosi (Dlgs 147/2015, al terzo comma del quinto articolo), e tale novella viene evidenziata con memoria di replica per l'udienza del 27 maggio 2016.I giudici accolgono i ricorsi presentati dai due contribuenti sulla base del fatto che nessun automatismo può esserci tra imposta personale e imposta di registro in quanto i criteri per determinare la base imponibile ai fini delle imposte dirette e dell'imposta di registro sono diversi: ai fini delle imposte dirette, la plusvalenza sarà determinata dalla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di cessione (il significato del termine "corrispettivo" utilizzato dal legislatore fa chiaramente comprendere la differenza rispetto al "valore venale" o al "valore di mercato"); ai fini dell'imposta di registro, per calcolare la plusvalenza si rimanda alla differenza tra il prezzo di acquisto ed il valore del mercato del bene (con relativa disputa sul valore venale).

Tale interpretazione è avvalorata dalla modifica introdotta nel 2015 dal legislatore che ha praticamente tolto all'Amministrazione la possibilità di accertare la plusvalenza "automaticamente" sulla scorta della rettifica del registro, senza ulteriori elementi. Circa la decorrenza – secondo la Ctp – «sembra pacifico ritenere che la riforma legislativa del 2015 abbia valenza retroattiva, nella misura in cui con tale norma di interpretazione autentica il legislatore esprime la volontà di far regolare fattispecie e controversie ancora pendenti (ad esclusione evidentemente di quelle per le quali è stata emessa una sentenza sfavorevole passata in giudicato) tenuto conto che il legislatore non ha stabilito una decorrenza specifica, a differenza di altre norme introdotte dal medesimo decreto legislativo».

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