Rapporto Nomisma/1. L’incertezza sui mercati rende la ripresa immobiliare poco solida

La ripresa del residenziale sembrava ormai avviata, grazie da un lato all’aumento di fiducia delle famiglie e dall’altro alla maggior disponibilità di mutui. Con il risultato che le compravendite registrate dalle Entrate nel primo trimestre hanno fatto segnare un significativo + 20,6%. Eppure il «progressivo indebolimento delle prospettive di crescita» e «l’innesco di una nuova fase di incertezza e instabilità» (leggi, tra l’altro, Brexit e difficoltà delle banche) non permettono di imprimere al settore quella accelerazione che molti si aspettavano.

Il quadro tracciato da Nomisma nell’Osservatorio presentato ieri resta nel complesso positivo, ma non scioglie la riserva sulle effettive possibilità che si realizzi l’atteso consolidamento della ripresa. Nelle previsioni dell’istituto di ricerca, infatti, le compravendite nel 2016 si attesteranno intorno alle 478mila unità (+7,6%); mentre la soglia delle 500mila unità– da molti ritenuta “critica” per definire il mercato in salute – dovrebbe essere superata solo nel 2017. I prezzi quest’anno continueranno nella loro fase di assestamento (-1,4% nel 2016, in linea con l’ultimo dato tendenziale dell’Istat che ha registrato -1,2% nel primo trimestre). Ancora rimandata la fase di adeguamento delle quotazioni alla crescita degli acquisti che in passato si riscontrava nel giro di un paio d’anni. Piccoli rialzi sono previsti solo per il 2018. Con l’eccezione di alcune grandi città: in primo luogo Milano che sta ormai da tempo anticipando i tempi del ciclo immobiliare (vedi articolo sotto), ma anche di centri come Firenze e Venezia, dove la domanda di investimento – se confrontata con la debolezza di questa componente a livello nazionale – è più forte e arriva dopo un lungo periodo di ridimensionamento di scambi e quotazioni.

«L’eccesso di offerta già oggi sul mercato – commenta Luca Dondi, managing director di Nomisma –associato alle esigenze di alienazione delle garanzie immobiliari “in pancia” alle banche finiscono per essere fattori di contrasto del dinamismo che scaturisce dalla ripresa delle transazioni. Così le prospettive di rivalutazione vengono compresse». Una dinamica alimentata anche dalla diminuzione del numero delle famiglie potenzialmente intenzionate all’acquisto di una casa. Secondo l’indagine Nomisma, nell’ultimo anno sono passate da oltre un milione a 853mila le famiglie che si stanno «già muovendo» per l’acquisto di una casa. Si dimezza però dal 16 all’8% la quota di chi è in cerca di una seconda casa per investimento.

«Il calo della domanda può considerarsi fisiologico visto il dato molto alto del 2015 – continua Dondi – e comunque si tratta di un numero di gran lunga superiore al alle dimensioni del mercato residenziale. Tuttavia è indice del clima di sfiducia. Così il calo della componente di investimento è preoccupante perché riflette il timore che la crisi si allunghi ancora e così quindi anche le potenziali rivalutazioni. In questo momento, come in altri campi, si conferma la tendenza degli investitori a restare liquidi». Inoltre, a fronte di un netto miglioramento delle erogazioni, le risposte delle banche sono ancora inadeguate a soddisfare tutte le esigenze di sostegno necessarie alle famiglie per l’accesso al mercato: la «dipendenza da mutuo» per l’acquisto arriva infatti a superare l’80%.

A completare lo scenario ci sono da registrare la diminuzione sia dei tempi medi di vendita (da 8,1 a 7,5 mesi in media per le abitazioni usate con transazioni più veloci a Milano e Palermo) sia degli sconti in fase di trattativa, che restano però «piuttosto elevati» intorno al 15% (il picco è il 17,5%a Roma, Napoli, Genova e Bologna).