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Real estate, i fondi immobiliari arrivano a quota a 2,55 miliardi nel mondo

Evelina Marchesini

Scenari Immobiliari: escita del 6,2% rispetto all’anno precedente

I fondi immobiliari crescono oltre le previsioni in tutto il mondo. «Prima della crisi, vale a dire nel 2007, avevamo fatto delle stime di crescita del comparto, valutando come probabile traguardo i 1.500 miliardi di euro nel 2015 e i 2mila miliardi nel 2020 - spiega Paola Gianasso, direttore generale di Scenari Immobiliari -. Si pensava che la crisi mondiale avrebbe fermato tutto, ma in realtà abbiamo già raggiunto e superato il traguardo del 2020».

Infatti, secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari “I fondi immobiliari in Italia e all’estero” presentato ieri, il patrimonio delle diverse forme di fondi (quotati, non quotati, Reit e così via) a fine 2015 ha raggiunto 2.550 miliardi di euro, che rappresentano una crescita del 6,2% rispetto all’anno precedente.

A livello globale la larga maggioranza dei veicoli di investimento indiretto nel mattone si concentra nella tipologia dei Reit, i “real estate investment funds”, che rappresentano il 78% del patrimonio complessivo e dove la maggior parte non sono quotati. In Europa sono operativi oltre 1.600 veicoli, con un patrimonio complessivo pari a circa 870 miliardi di euro, con un aumento di quasi il 5% rispetto all’anno scorso. Il peso dell’Europa sul totale mondiale non ha invece subìto variazioni importanti, rimanendo nell’ordine del 34 per cento. I Reit a livello europeo rappresentano il 37% del totale e il mercato continua a essere guidato dai fondi non quotati.

A livello geografico il Paese più importante per i fondi immobiliari continua a essere la Germania con 151 miliardi di euro (di cui 86 fanno capo a fondi aperti), seguita dalla Francia con 95,5 miliardi e dall’Olanda con 70 miliardi. In Gran Bretagna il patrimonio dei fondi immobiliari è di 68,5 miliardi e in Italia di 46 miliardi. Tra i dieci fondi più importanti compaiono sei fondi aperti tedeschi, uno olandese, uno svizzero e, per la prima volta, due inglesi, con un patrimonio variabile da 4,4 a 13,5 miliardi di euro. La classifica dei primi dieci fondi conferma il progresso dimensionale dei veicoli operativi in diversi Paesi, visto che fino a pochi anni fa i primi dieci fondi erano solo olandesi e tedeschi. Le dieci società leader, complessivamente, gestiscono un patrimonio di oltre 78 miliardi di euro, che rappresentano circa il 16,8% del totale europeo.

A livello di asset allocation i fondi europei cercano di differenziare sempre più gli investimenti, ma a fine 2015 ben il 43% del patrimonio era in uffici, seguiti dal retail (centri commerciali e negozi) con il 25%: in crescita però il residenziale, che ormai pesa il 16%. La performance dei fondi europei è in lieve aumento rispetto all’anno precedente, intorno al 2,8%, grazie soprattutto alla diminuzione del numero di veicoli con performance negative. A parte i fondi aperti tedeschi, che evidenziano un rendimento negativo, seppure in graduale miglioramento, e l’Olanda, che ha visto un netto progresso rispetto all’anno precedente, gli altri Paesi sono stati caratterizzati da variazioni modeste, verso l’alto o verso il basso. Ormai da diversi anni la performance più elevata è quella delle Scpi francesi, con il 4,8%, ampliando il divario rispetto alle Opci, che hanno visto scendere la percentuale al 3,1%. Positivi i fondi italiani,che nel 2015 hanno segnato un +0,5%.

Bene il nostro Paese nel 2015, con un aumento del Nav (net asset value) del 5%, a quota 46 miliardi di euro. Il patrimonio immobiliare è salito a oltre 52 miliardi di euro con un incremento del 3,2% e, grazie alla riduzione del costo del denaro, è calato l’indebitamento del sistema a 26 miliardi.

I fondi sono 390, ma un consistente numero sono in chiusura perché troppo piccoli o di natura “familiare” e quindi penalizzati dalla normativa. «Indubbiamente anche in Italia vediamo l’accentuarsi di due trend - spiega Paola Gianasso -. Da un lato, il sempre minor peso dei fondi per il pubblico dei risparmiatori, i cosiddetti retail. Dall’altro la continuazione dei processi di concentrazione delle società di gestione, alle prese con acquisizioni e fusioni per raggiungere dimensioni minime competitive». Infatti a fine 2015 i fondi riservati agli investitori istituzionali rappresentano in Italia l’82% del mercato e i retail solo il 7%. Le Siiq, che hanno grandi potenzialità, sono ancora ferme al 10%, soprattutto per le contrarie condizioni dei mercati finanziari, anche se il report di Scenari Immobiliari evidenzia che le Siiq hanno aumentato la propria capitalizzazione del 37%.

Lo sbilanciamento degli investimenti verso gli uffici è, per l’Italia, ancora più marcato: rappresentano infatti il 67% del totale, mentre il commerciale ha un peso del 22%, la logistica del 6% e il residenziale del 4 per cento.


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