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Edilizia agevolata, l'applicazione del prezzo imposto anche le per vendite successive alle prima apre le porte ai ricorsi

Alessandro Andreatini*

L'idea: un sanatoria con un'interpretazione della derogabilità del prezzo imposto per gli immobili acquistati prima di una certa data chiarendo una volta per tutte cosa si intenda fare in futuro

Come ipotizzato all'alba della ormai storica sentenza della Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 18135/2015, in tema di prezzo massimo di cessione degli alloggi edificati in regime di edilizia agevolata, si registrano presso i Tribunali capitolini i primi giudizi di risarcimento, che vedono coinvolti, oltre al venditore per la restituzione del prezzo eccedente, anche i notai e gli eventuali agenti immobiliari che abbiano assistito le parti nella compravendita.

La questione si prospetta davvero delicata, tenuto conto che i numerosi venditori delle rispettive compravendite potrebbero essere chiamati a restituire somme ingenti, magari già utilizzate per far fronte all'acquisto di una nuova casa.

Con una sentenza di ormai otto mesi fa, la Cassazione ha infatti stabilito che il vincolo di prezzo, relativo agli immobili edificati in regime di edilizia agevolata, ceduti in proprietà superficiaria, segue l'immobile a titolo di onere reale, «con naturale efficacia indefinita»: il prezzo indicato nelle compravendite immobiliari deve così ritenersi nullo per l'eccedenza e sostituito, di diritto, con quello rideterminato sulla base dei parametri della convenzione, anche per le rivendite successive alla prima da parte del costruttore.

La sentenza si è subito rivelata di grande impatto sulle compravendite degli alloggi stipulate antecedentemente all'emanazione della sentenza, sulla base della prassi sino ad allora invalsa che voleva applicabile alla sola prima cessione i limiti alla determinazione del prezzo.
In via di prima approssimazione, sulla base di dati parziali offerti dagli Uffici Comunali, sono stati stimati in 200.000 gli acquirenti che hanno comprato ad un prezzo superiore a quello massimo imposto e dunque le potenziali cause che il principio di massima è idoneo ad ingenerare.

Cause che potrebbero coinvolgere, oltre al venditore per la restituzione del prezzo eccedente e dunque indebito, anche il Comune, per aver negato la determinazione del prezzo imposto e averlo ritenuto non necessario, i notai e le agenzie immobiliari.

Delicato è in particolare il ruolo dei notai che abbiano rogato le stipule.
Sicuramente da escludere è una loro responsabilità di tipo "disciplinare" per violazione dell'art. 28 della legge notarile. Tale norma infatti, nel disporre che il notaio non può ricevere atti che siano «espressamente proibiti dalla legge», trova applicazione unicamente nel caso in cui la violazione sia manifesta, dovendosi invece escludere la sua applicabilità qualora l'interpretazione della legge sia discussa o equivoca. Nella situazione in esame, è indubbio che le oscillazioni giurisprudenziali – citate dalle stesse Sezioni Unite – che hanno caratterizzato la fattispecie non consentano di rendere inequivoca la nullità cui le compravendite vanno incontro, relativamente alla parte in eccedenza del prezzo, rimanendo dunque inapplicabile l'art. 28 della legge notarile.

Per quanto concerne l'eventuale responsabilità civile, è difficile negare che il professionista che abbia rogato l'atto notarile, in un momento in cui tanto la prassi amministrativa quanto l'interpretazione giurisprudenziale prevalente erano univoche nell'escludere i vincoli di prezzo nelle compravendite immobiliari (come accadeva per le vendite stipulate sino a settembre 2015, data della sentenza sopra riportata), potesse dirsi autorizzato - e anzi, forse, obbligato - dalla sua legge professionale a procedere alla stipula.

La vicenda da cui ebbe origine la pronuncia nasceva da un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile edificato - su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Roma - in regime di edilizia agevolata, e verteva in tema di conclusione del contratto definitivo e di determinazione del prezzo della compravendita.
A fronte di una domanda di risoluzione per inadempimento, la convenuta chiedeva in via riconvenzionale la costituzione in forma specifica del contratto definitivo di compravendita e la contestuale riduzione del prezzo di acquisto per renderlo conforme al prezzo imposto dalla convenzione.

Veniva così in rilievo il tema, dibattuto anche in giurisprudenza, del prezzo massimo di cessione degli alloggi edificati in regime di edilizia agevolata nell'ambito delle rivendite successive a cura del primo acquirente. Il quesito veniva rimesso alle Sezioni Unite della Cassazione, chiamate dunque a decidere se il vincolo di prezzo massimo di cessione dell'immobile, costruito in regime di edilizia agevolata, valga unicamente per il concessionario, oppure se valga anche per i successivi subacquirenti.


Nella disamina della questione, la motivazione della sentenza riporta un primo indirizzo giurisprudenziale, a cui la Corte di Cassazione aderì in due differenti occasioni, nel 2000 e successivamente nel 2011, secondo il quale i criteri normativi di determinazione del prezzo di vendita sarebbero applicabili, dal punto di vista soggettivo, solo al primo avente causa, e dunque al costruttore. In altri termini, secondo tale impostazione, dopo la prima vendita dal costruttore al privato, il prezzo di vendita sarebbe libero e dunque gli immobili potrebbero essere venduti a prezzo di mercato.

In senso conforme a tale indirizzo si era in precedenza attestata anche la prassi contrattuale nel Comune di Roma. Ai notai che facevano istanza per la determinazione del prezzo al Comune veniva infatti inviata un'apposita comunicazione, nella quale veniva specificata l'assenza di prezzo imposto per le successive rivendite dell'immobile a terzi subacquirenti.
Si trattava di prassi del tutto radicata, tanto che nel 2013 il Comune di Roma provvedeva ad inviare al Consiglio Notarile competente una nota, in cui si chiedeva di non inoltrare ulteriori istanze in tal senso all'Ufficio.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno invece aderito ad un'interpretazione diametralmente opposta, basata su principi ispiratori sino ad ora enunciati in una non recente pronuncia di legittimità di più di venti anni fa.
Non nascondendo la laboriosità della ricostruzione ermeneutica, dovuta alla stratificazione nel tempo di plurimi intervenuti normativi, la Corte individua il riferimento normativo per la regolazione della fattispecie nell'art. 35 ottavo comma della legge 22 ottobre 1971 n. 865.
Tale norma prevede, tra l'altro, che la convenzione con la quale venga concesso il diritto di superficie debba prevedere «i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita».

In merito, rileva la Corte, la norma non individua nel solo costruttore il destinatario degli obblighi legislativi di determinazione del prezzo di vendita, a differenza, ad esempio, delle convezioni urbanistiche concluse ai sensi degli articoli 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977 n. 10.

Inoltre, sotto il profilo argomentativo, gli Ermellini osservano che dal recente decreto legge 13 maggio 2011 n. 70 (il quale permette di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione decorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento) si evince come per la rimozione del prezzo imposto sia necessaria apposita convenzione e che quindi tale vincolo non sia soppresso automaticamente a seguito della prima cessione. Peraltro, chiosano i Giudici, la soluzione adottata risulta aderente ad una politica legislativa volta a garantire il diritto alla casa ai ceti meno abbienti, evitando le speculazioni che sarebbero consentite da una vendita degli alloggi a prezzo di mercato.

La situazione così creatasi è, tuttavia, di grande incertezza per gli operatori coinvolti nelle operazioni immobiliari.

La problematica non pare destinata a risolversi neppure a seguito della recente delibera del Comune di Roma n. 33/2015, firmata dal Commissario Straordinario di Roma Capitale, Francesco Paolo Tronca, a dicembre 2015, nella quale si elencano criteri e modalità di calcolo per eliminare i vincoli sugli alloggi edificati su aree concesse in diritto di superficie, o cedute in diritto di proprietà. Tale delibera permette, oggi, di stipulare le convenzioni integrative, con le quali potranno essere rimossi i vincoli di prezzo per le vendite successive al primo atto di trasferimento, ma non risolve certo i problemi delle vecchie compravendite.
Forse, tenuto conto delle incertezze che derivano da tale situazione, la strada migliore passa per una "sanatoria" del legislatore che potrebbe dare un'interpretazione autentica – nel senso della derogabilità del prezzo imposto - per gli immobili acquistati prima di una certa data e chiarire una volta e per tutte cosa si intende fare per il futuro con riguardo agli immobili comprati in edilizia agevolata. A questo punto i venditori potranno consapevolmente decidere, sulla base della determinazione del prezzo imposto, se vendere o meno e i notai potranno correttamente informare gli acquirenti degli obblighi nascenti dall'acquisto dell'immobile.

*Notaio in Milano


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