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Compravendite ferme per uffici e capannoni, negozi in ripresa, listini casa in risalita dal 2018

Massimo Frontera

Il 2015 è stato un anno negativo per il mercato degli immobili non residenziali. Solo i negozi hanno visto un incremento degli scambi. Lo dice l'osservatorio Agenzia delle Entrate-Assilea

Per chi ha progetti da mettere in cantiere è arrivato il momento giusto. Anche per chi intende acquistare è il momento giusto. Il mercato immobiliare non ha ancora ripreso a correre ma i segnali che arrivano dall'ultimo rapporto dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate - realizzato con Assilea (società di leasing) e focalizzato sul comparto non residenziale - autorizzano a prevedere non manca molto al momento in cui la curva dei prezzi invertirà la tendenza negativa innescando una ripresa robusta dei listini. E chi potrà offrire un prodotto di qualità avrà le sue soddisfazioni.

Giuseppe Roma: listini residenziali in crescita dal 2018
«Per i prossimi due anni i listini delle abitazioni continueranno a scendere, con cali medi dei prezzi del 2,4% nel 2016 e del 2,9% nel 2017 ma dal 2018, grazie anche a tre anni di pressione della domanda, i valori del mercato abitativo ripartiranno e nel 2024 avremo prezzi», stima Giuseppe Roma, segretario di Rur-Censis, citando dati del Rapporto di previsione sul Real estate italiano realizzato per conto di Yard. Peraltro il mercato residenziale, che per numero di transazioni pesa per l'80% sul totale (pertinenze incluse) ha già messo a segno il secondo anno consecutivo di crescita degli scambi (+6,5% nel 2015 per le case, + 3,8% per i magazzini e +4,5% per i box).


Non residenziale, in crescita le transazioni dei negozi
Ci vorrà ancora pazienza, invece, per i comparti immobiliari diversi da quello residenziale. Il rapporto Agenzia delle Entrate-Assilea mette proprio una lente sui segmenti degli immobili per l'impresa: uffici, capannoni, industrie e negozi. Questi ultimi sono gli unici ad aver fatto registrare nel 2015 un incremento delle compravendite, del + 1,9%, per un totale di 26.234 transazioni concluse l'anno scorso.
In calo invece gli scambi degli uffici - con un decremento del 1,9% rispetto al 2014 e 8.842 scambi complessivi - e dei capannoni - con un -3,5% relativo a 9.243 transazioni.
Tendenza ancora complessivamente negativa per i listini di tutti i comparti. Lo scorso anno i prezzi medi degli immobili non residenziali sono calati ovunque - sia nei capoluoghi, sia negli altri comuni - e in tutti i segmenti: uffici (-3% nei capoluoghi e -2% negli altri comuni), capannoni (-1,7% nei capoluoghi e -2,9% negli altri comuni) e negozi (-2,7% nei capoluoghi e -3,3% negli altri comuni).

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Milano ha beneficiato dell'effetto Expo, il Nordest è ancora paralizzato
Spigolando tra i numeri del rapporto, spiccano alcuni fenomeni locali. Si scopre così che tra le 12 principali grandi città, dieci hanno messo a segno un incremento delle transazioni nel settore degli uffici. Milano con 850 compravendite concluse nel 2015 ha messo a segno il più alto valore assoluto, oltre a far registrare un incremento di oltre il 35% rispetto all'anno prima. «Questi numeri si spiegano con l'effetto trainante dell'Expo di cui ha beneficiato la città», riferisce Gianni Guerrieri, direttore dell'Osservatorio del mercato immobiliare delle Entrate. Al secondo posto dopo Milano per numero di scambi di immobili per uffici c'è Roma, con 482 transazioni, pari a un incremento del 20,2 per cento. La Capitale ha tuttavia il record negativo del calo dei listini medi: -5,5% in un anno. Scambi in diminuzione solo a Genova (-3,1%) e a Bologna (-14,7%). Se però si guarda alle quotazioni, tutte le città hanno visto un calo dei valori medi, tra il -03% (Genova) e appunto il -5,5% di Roma.
La Capitale mette a segno il maggior numero di compravendite di negozi: 1.375, pari a un incremento del 9,9%. Peccato che a Roma si sia anche registrato il picco negativo per quanto riguarda il decremento dei listini medi: -9,3 per cento.
Il Nordest è l'area del paese dove il mercato è più debole, sia dal punti di vista delle compravendite che dei listini. Tanto per cominciare i capoluoghi del Nordest mettono a segno il record del calo delle transazioni di capannoni (-12,9%), superiore al calo registrato nei capoluoghi delle Isole (-7,8%) e di segno opposto rispetto alla crescita del 27,5% registrata nei capoluoghi del Centro Italia e del Sud (+8,2%). Ma soprattutto il mercato immobiliare del Nordest (capoluoghi e non capoluoghi) è l'unico ad aver fatto registrare diminuzioni di compravendite in tutti i settori: uffici (-8,3%), negozi (-0,8%) e capannoni (-5,6%).

Nel 2015 leggero calo per il leasing immobiliare
Il mercato immobiliare non residenziale è anche un'area di business per le imprese finanziarie che offrono servizio di leasing. Le società aderenti ad Assilea hanno fatto registrare complessivamente un leggero calo del 4,7% nel volume dello stipulato, che nel 2015 è stato pari a 3,8 miliardi di euro nel settore immobiliare, con un leggero calo (-1% del numero di contratti). Un leggero rimbalzo dopo che tra il 2013 e il 2014 il volume di stipulato aveva fatto un balzo del 38%, attestandosi a 4 miliardi circa. A snocciolare i numeri è il presidente di Assilea, Corrado Piazzalunga. «Secondo noi - aggiunge Piazzalunga - il 2016 sarà all'insegna della stabilità, cioè con valori in linea con quelli del 2015».
La stima non include il leasing immobiliare nel settore residenziale, che è una novità recentissima (e anche temporanea, in quanto è stata introdotta in via sperimentale fino a tutto il 2018). «Rispetto al mutuo, lo strumento del leasing è concorrenziale, perché, a conti fatti, ha una differenza di solo 25 basis point, soprattutto grazie agli incentivi statali che sono stati riversati pressoché integralmente sulla clientela». Il problema è che sono ancora poche le società che offrono questa possibilità. Solo la società di Unicredit ha già strutturato un prodotto disponibile allo sportello. «Ma altre società si stanno attrezzando», assicura Piazzalunga.
In ogni caso, «Il 2016 si apre con uno scenario positivo nel senso che abbiamo dei numeri in crescita, sia sul fronte delle transazioni che degli ammontare dei volumi complessivi. Quindi è un inizio anno all'insegna della positività».


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