Cassazione/2. Anche verande e posto auto nel calcolo della superficie per il bonus prima casa

Agevolazioni prima casa: verande e posto auto rientrano nella superficie coperta
Ai fini della determinazione delle agevolazioni "prima casa" verande e posto auto non costituiscono una superficie pertinenziale bensì rientrano nel calcolo della superficie coperta. I chiarimenti forniti dalla Commissione Tributaria vengono confermati dalla Corte di Cassazione ed il contribuente riesce ad ottenere le agevolazioni richieste in sede di acquisto.

L'immobile di lusso perde le agevolazioni
Tutto nasce dalla richiesta di agevolazioni fiscali "prima casa" per l'acquisto di un abitazione monofamiliare a Forte dei Marmi. L'Agenzia delle Entrate sospetta che si tratti di un immobile di lusso che, come tale, non potrebbe godere del trattamento di favore e, conseguentemente, scatta l'avviso di liquidazione per le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, con applicazione d'interessi ed irrogazione di sanzioni. Ad entrare in gioco è il Dm 2 agosto 1969 che indica i parametri che qualificano le "abitazioni di lusso"; il problema di fondo riguarda le modalità di determinazione della superficie dell'immobile.

Quando l'immobile è "di lusso"
Il decreto, all'articolo 5 «Costruzioni aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta» stabilisce testualmente che devono essere considerate di lusso «le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta». La norma, quindi, stabilisce che l'immobile debba essere considerato "di lusso" a due condizioni: che abbia una superficie utile superiore ai 200 mq ed un'area pertinenziale scoperta di oltre sei volte l'area coperta. A questo punto si tratta di stabilire se l'immobile abbia o meno queste caratteristiche.

Il parere dell'acquirente
L'acquirente ritiene di avere diritto di godere delle agevolazioni prima casa e in quanto, ai fini della determinazione della superficie coperta dell'immobile, andrebbero incluse le due verande e la pensilina utilizzata per la copertura del posto auto, con la conseguenza che il rapporto intercorrente tra superficie coperta e pertinenza doveva essere conteggiato a favore del contribuente.

Il parere dell'Agenzia
L'Agenzia delle Entrate concentra la propria attenzione sul concetto di «superficie coperta» e punta i riflettori sulle superfici pertinenziali. Secondo l'Erario per «superficie coperta di una abitazione» deve intendersi, ai sensi dell'art. 1 della parte I della tariffa, nota II- bis del Dpr 131/1986 in relazione all'art. 5 del Dm 2/8/1969 e all'art. 360, Co. I n. 3 c.p.e. «la copertura offerta da una struttura di tipo permanente assimilabile ad un tetto». A questo punto l'iter logico seguito dall'Erario è il seguente: verande e posto auto non dovevano essere considerate come "superfici coperte" ma dovevano essere conteggiate all'interno delle aree pertinenziali. Di conseguenza, l'immobile doveva essere considerato "di lusso" in quanto la superficie pertinenziale era oltre sei volte l'area coperta.

Il parere della Commissione Tributaria
La tesi del contribuente viene accolta dalla Commissione Tributaria Provinciale e confermata dalla Sez. 18 della Commissione Tributaria Regionale della Toscana, con la sentenza del 12 novembre 2010 n. 111. Secondo la Ctr le due verande ed il posto auto dovevano essere considerate come «superfici coperte» in quanto il posto auto era protetto da una tettoia in ferro coperta con plastica e le due verande presentavano una struttura, caratterizzata da un'intelaiatura in ferro, infissa nel pavimento ed al muro dell'edificio. In definitiva, le strutture presentavano «i caratteri di solidità ed immobilizzazione della costruzione»; irrilevanti i materiali utilizzati e la circostanza che le strutture potessero essere rimosse. Le verande, poi, erano state oggetto di un permesso a costruire in sanatoria, previo pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione. Si trattava, quindi, di strutture permanenti ed inamovibili per cui la relativa superficie andava conteggiata, per l'appunto tra quella "coperta", con il risultato che l'immobile non poteva essere considerato, dal punto di vista fiscale, come "casa di lusso" in quanto la superficie pertinenziale doveva essere epurata da quella relativa al posto auto e dalle due verande.

Il parere della Cassazione
La quinta sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza del 18 maggio 2016 n. 10190, conferma il verdetto della Commissione Tributaria non solo dando partita vinta al contribuente ma addirittura condannando l'Agenzia al pagamento delle spese di giustizia quantificate in 4.000 euro oltre accessori. Ai fini dell'art. 5 del Dm 2 agosto 1969 per superficie utile dell'immobile si intende la superficie utile complessiva abitabile ovvero quella «preordinata a soddisfare una esigenza necessaria dell'edificio principale al quale è inscindibilmente legata da vincolo di funzionalità». In parole povere, verande e posti auto concorrono a formare la superficie coperta