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Mutui sempre più convenienti. Surroghe in calo, sale l’importo erogato

Emiliano Sgambato

Accendere un mutuo è più conveniente grazie a spread ai minimi che si uniscono ai “tassi zero” e campagne promozionali delle banche. Uno scenario che non potrà che agevolare la ripresa del mercato immobiliare, quello tracciato dalla Bussola di Crif e MutuiSupermarket relativa al primo trimestre 2016.

Per un mutuo da 120mila euro (durata 20 anni, valore immobile 200mila euro) i migliori spread si posizionano nel primo trimestre 2016 attorno all'1,5% per i mutui a tasso variabile e all'1,2% per i mutui a tasso fisso. Gli indici di riferimento sono invece pari a poco più dell'1% per l'Irs a 20 anni (tasso a cui sommare lo spread per ottenere il tasso fisso finale) e per l'Euribor a tre mesi (base della maggior parte dei tassi variabili) si scende addirittura in territorio negativo (-0,25%). Indici che si accompagnano a «politiche commerciali sempre più aggressive da parte dei principali istituti di credito», si legge nella nota anticipata a Casa24 Plus, e creano «condizioni estremamente favorevoli per privati e famiglie che intendono sottoscrivere un nuovo finanziamento casa». In questo scenario la domanda di finanziamenti fa segnare una crescita del 31% rispetto al primo trimestre del 2015.

Comincia a calare l'incidenza delle surroghe e a crescere quella dedicata agli acquisti di prime e seconde case – coerentemente con i dati dell'Agenzia delle Entrate relativi al quarto trimestre 2015 che registrano una ripresa del numero delle compravendite residenziali pari al 9,4% – con un conseguente rialzo degli importi richiesti, dopo diversi trimestri di calo. In particolare, la somma media richiesta, dopo aver toccato il fondo nel IV trimestre 2015 (119.600 euro), aumenta nel primo trimestre 2016 sino a quasi 122mila euro. Si resta però ben lontani dai 140mila euro del 2010. Va comunque considerato che «nell'intero anno 2015 l'incidenza delle surroghe è stata pari quasi a un quarto dei mutui».

Contribuisce alla ripresa della domanda di mutui di acquisto casa anche l'andamento dei prezzi degli immobili residenziali, che, secondo l'analisi di Crif e MutuiSupermarket, nel primo trimestre 2016 segna di nuovo una consistente ulteriore riduzione, pari a -3,6%, dopo aver registrato un -3,2% nel quarto trimestre 2015 (e un -2,4% sull'intero anno 2015 rispetto al 2014).

«Dopo un 2015 di fortissima crescita dei nuovi flussi di mutui erogati (+71% in base ai dati Banca d'Italia) stiamo attraversando un nuovo anno di consolidamento della ripresa, con tassi di sviluppo positivi ma sicuramente molto più contenuti e decrescenti rispetto a quelli osservati nel corso dell'ultimo anno. Nonostante indici di riferimento ai minimi storici e spread di offerta delle banche sempre più convenienti, e in continua discesa da oltre 2 anni – commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it – la domanda di nuovi mutui registra un tasso di crescita in progressiva riduzione, passando dal +49% di gennaio al +17% di marzo 2016, con chiari impatti sulle erogazioni attese sui prossimi mesi. In uno scenario in cui la spinta della domanda di mutui con finalità surroga sta affievolendosi, la domanda di mutui con finalità acquisto casa sembra ancora non decollare. L'atteggiamento di privati e famiglie rimane quindi di cautela sul tema acquisto casa, in attesa di segnali maggiormente rassicuranti su effettiva ripresa economica e relative prospettive reddituali personali».

«Anche alla luce della recente approvazione del testo definitivo della Direttiva Mutui – commenta Stefano Magnolfi, direttore real estate services di Crif – rileviamo con soddisfazione che Crif ha da sempre adottato pratiche di valutazione in linea con quanto prescritto dalle indicazioni normative comunitarie e nazionali in termini di competenza, indipendenza dei valutatori e ricorso a standard di valutazione riconosciuti a livello internazionale. Inoltre, per quanto attiene la commercializzazione volontaria dell'immobile senza passare da lunghi e complicati procedimenti giudiziari, oltre ad aumentare i valori di vendita ridurrebbe sensibilmente i tempi e, di conseguenza, renderebbe più trasparenti il processo di valutazione immobiliare sottostante, laddove cioè una valutazione generosa passerebbe in sordina se osservata a conclusione del processo giudiziario. Come possiamo osservare anche grazie ai sistemi di Avm (Automated valuation model), le garanzie sovrastimate sono molto di più nei portafogli Npl che in quelli in bonis. Per gli istituti di credito, quindi, sarà ancora più cruciale avvalersi di valutatori immobiliari affidabili in fase di origination e rinnovare le valutazioni prima di prendere decisioni in ambito Npl».


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