Investire sul mattone: buoni rendimenti per l’affitto breve: le simulazioni

Mettere a reddito un appartamento con l’affitto breve. Sembra questa, oggi, la formula vincente sul mercato, che promette rendimenti ben superiori rispetto agli affitti tradizionali (che oggi si attestano intorno al 4,6% lordo nelle grandi città, secondo stime Tecnocasa). L’esplosione dei vari portali, da Airbnb a Tripadvisor, passando per HomeAway e Halldis, non è più una novità. Si calcola che Airbnb conti in Italia 200mila annunci e, l’anno scorso, abbia collezionato ben di 3 milioni di ospiti. E con l’estate alle porte, è probabile che il business salirà ancora, dal momento che stanno crescendo sia la domanda estera sia quella domestica. Secondo Gateaway, portale focalizzato sul segmento del lusso, il primo trimestre 2016 ha fatto segnare un grande ritorno dei tedeschi: +88% di richieste per l’Italia. Mentre a Pasqua, HomeAway ha registrato +41% di domanda da parte degli italiani.

Ma quanto si può chiedere come canone d'affitto giornaliero? Il panorama è estremamente vario. Per un appartamento da 4 persone, in un periodo di alta affluenza (ad esempio un ponte) e in zona centrale, 75-80 euro a Torino, 110 euro a Firenze (ma ne bastano 80 nella campagna della Val d'Elsa), 100 euro a Napoli. Confesercenti Bologna, nel capoluogo emiliano, ha osservato prezzi medi che vanno dai 61 euro su Airbnb, ai 118 euro di HomeAway, passando per i 75 euro di Wimdu. E la forchetta di prezzo è ampia anche nelle città principali, Milano e Roma: da 70 a 150 nel primo caso e da 80 a 200 euro nella Capitale (secondo Casa.it). «I prezzi, più che le statistiche, li fa il mercato giorno per giorno. Infatti consigliamo ai proprietari, per calibrare l’annuncio, di confrontare le offerte simili alla propria nello stesso periodo e nello stesso quartiere – spiega Elisabetta Luisa, communication manager per l’Italia del portale HomeAway –. Nel nostro caso, i proprietari ricavano una media annua di 13mila euro». Una bella cifra (benché al lordo di spese e tasse). Così, allettati dal ribasso dei prezzi degli ultimi anni in molti stanno considerando di investire nel mattone per affidarsi allo short-rent.

Abbiamo provato a fare un’ipotesi. In zona semicentrale a Milano si può trovare un bilocale, sui 50 mq, a 150mila euro, che aggiungendo imposte sull’acquisto e una piccola ristrutturazione, porta l’esborso a 165mila euro circa. Il ricavo dipende molto dalla frequenza e dall’ammontare dell’affitto. Una stima prudenziale potrebbe essere una settimana al mese (84 giorni l’anno) a 100 euro a notte, per un totale di 8.400 euro. In questo caso il rendimento lordo sarebbe del 5%, vicino quindi agli affitti a lungo termine. E il netto? Come costi annui, calcoliamo circa 3mila euro fra gestione e accoppiata Imu-Tasi, un 3% di commissione da cedere al portale, i costi di pulizia e piccole manutenzioni, e naturalmente le tasse: in questo caso 1.764 euro (con cedolare secca al 21%). Il ricavo si riduce a circa 3mila euro, con un rendimento netto dell’1,8%. È evidente, dunque, che per aumentare questa aliquota bisognerebbe scovare un immobile a basso costo, ma comunque appetibile (servito dai mezzi, non troppo periferico e in ottimo stato) oppure lavorare per affittarlo di più. Nel nostro caso, se riempito per il doppio dei giorni, avremmo 16.800 euro di ricavi con un rendimento netto intorno al 5%.

«L’investimento può funzionare, ma ci vuole cautela, perché la stagionalità e la zona sono determinanti – ragiona Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Un alloggio in centro a Roma o a Venezia funziona tutto l’anno e in quel caso il ricavo può superare anche i 20mila euro l’anno. Ma l’investimento iniziale sarà dispendioso. Altrove, a dispetto di quanto dicano i portali specializzati, il business è redditizio solo d’estate o in particolari occasioni, come l’Expo o la settimana del Design». Per non parlare delle seconde case di mare o montagna: in quei casi, oltre alla stagionalità, incide il fatto che in genere non si possono seguire direttamente e sia quindi indispensabile dare in mano la gestione e l’accoglienza degli ospiti a un’agenzia, riducendo ulteriormente i ricavi.

Resta il fatto, però, che una componente importante di un investimento immobiliare sia la rivalutazione del bene negli anni. «In questo senso, il momento è senz’altro propizio visto che il mercato sembra in ripresa – ammette Breglia –. E sotto questo punto di vista, l’affitto breve vince in comodità rispetto al classico 4+4, perché l’appartamento resta sempre disponibile in caso di necessità».