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Ristrutturazione, acquisto, leasing: la mappa delle agevolazioni per l'abitazione

M.Fr.

Gli ultimi chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate e le guide aggiornate

Acquisto agevolato dell'abitazione, leasing, ristrutturazioni edilizie, bonus mobili. Come è noto, l'agenzia delle Entrate ha fornito una lunga serie di precisazioni e orientamenti in materia immobiliare, anche a seguito delle tante novità introdotte dalla legge di Stabilità.
Le indicazioni sono state riunite e sistematizzate nella corposa circolare 12/E (pubblicata l'8 aprile scorso) che tocca, tra le altre cose, molti aspetti della fiscalità immobiliare, tra imposte e detrazioni. Le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate sono state anche sintetizzate da FiscoOggi. Eccole.

SCARICA IL TESTO - LA CIRCOLARE DELLE ENTRATE 12/E

Agevolazioni prima casa
L'estensione della tassazione agevolata per l'acquisto della prima casa anche all'ipotesi in cui l'acquirente già possiede un immobile comprato con gli stessi benefici, purché provveda ad alienarlo entro un anno (articolo 1, comma 55, legge 208/2015), riguarda non solo l'imposta di registro, ma anche il caso in cui il nuovo acquisto sia imponibile Iva.
L'estensione dell'agevolazione prima casa spetta anche in caso di acquisto a titolo gratuito: in tale ipotesi, nell'atto di donazione o nella dichiarazione di successione andrà esplicitato l'impegno a vendere entro l'anno l'immobile "preposseduto".
La nuova disciplina si applica agli atti posti in essere dal 1° gennaio 2016: per quelli conclusi prima, quindi, non spetta il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che si sarebbero pagate applicando le nuove disposizioni, né spetta un credito d'imposta .
Il credito d'imposta previsto per il riacquisto della prima casa entro un anno dalla vendita del precedente immobile può essere fruito anche nell'ipotesi in cui l'acquisto della nuova abitazione avvenga prima della vendita dell'immobile "preposseduto".

Bonus ristrutturazioni e bonus mobili
Le spese per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici sostenute entro il 2016 ("bonus arredi") sono agevolabili se correlate a interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati a partire dal 26 giugno 2012, nel limite comunque dei 10mila euro .
In tema di applicabilità dell'Iva agevolata in presenza di «beni significativi», quando in sede di installazione degli infissi vengono forniti anche componenti e parti staccate (ad esempio, le tapparelle), occorre verificare se tali parti hanno un'autonomia funzionale rispetto al manufatto principale. Se c'è autonomia, il componente non va ricompreso nel valore dell'infisso; viceversa, se la parte staccata o il componente concorre alla normale funzionalità dell'infisso, il suo valore, per la verifica del limite cui applicare l'Iva agevolata, deve confluire nel valore dei beni significativi.

SCARICA IL TESTO - LA GUIDA DELLE ENTRATE SULLE RIQUALIFICAZIONI ENERGETICHE (MARZO 2016)

Cedolare secca
Se nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza non sono stati definiti accordi tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini per la determinazione del canone, l'applicazione della cedolare secca con l'aliquota ridotta al 10% può avvenire facendo riferimento all'accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo più vicino, anche situato in altra regione.
È confermata l'esclusione dal regime della cedolare secca per i contratti di locazione stipulati con conduttori che operano nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Detrazione del 50% dell'Iva pagata per l'acquisto di abitazioni
In merito alla nuova detrazione Irpef prevista a favore di chi compra nel 2016, dall'impresa costruttrice, unità abitative di classe energetica A o B (articolo 1, comma 56, legge 208/2015):
- il pagamento dell'Iva deve avvenire nel periodo d'imposta 2016;
- l'Iva in acconto versata nel 2016 per acquisti effettuati nel 2017 non è detraibile;
- è irrilevante la data di fine lavori;
- il beneficio spetta anche se l'appartamento è stato precedentemente concesso in locazione dall'impresa costruttrice.

Leasing abitativo
In merito alla disciplina introdotta dall'articolo 1, commi 76-84, della legge 208/2015:
- l'agevolazione prima casa (imposta di registro dell'1,5%) per l'atto di trasferimento a favore della società di leasing spetta a prescindere dalla circostanza che l'utilizzatore destini l'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale;
- le condizioni per applicare l'agevolazione prima casa all'atto di trasferimento dell'immobile devono ricorrere in capo all'utilizzatore, che è tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei necessari requisiti o nell'atto di acquisto da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all'atto, o nel contratto di locazione finanziaria; in tale ultima ipotesi, il contratto va presentato per la registrazione con l'atto di trasferimento dell'immobile;
- se nel contratto di compravendita in cui interviene anche l'utilizzatore si fa riferimento al precedente contratto di leasing (non registrato), detta enunciazione comporta l'applicazione dell'imposta di registro - in misura fissa - anche per la disposizione enunciata.

SCARICA IL TESTO - LA GUIDA SUL LEASING ABITATIVO

Riduzione del canone di locazione
L'esenzione dall'imposta di registro e di bollo prevista per la registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione (articolo 19, Dl 133/2014) spetta anche nel caso in cui la riduzione sia concordata solo per un determinato periodo contrattuale (ad esempio, un anno). Invece, l'agevolazione non si applica se, dopo la registrazione dell'accordo che riduce il canone per l'intera durata contrattuale, si ritorna al valore inizialmente pattuito.

Bonus incapienti per le ristrutturazioni delle parti comuni
L'Agenzia delle Entrate ha anche recentemente aggiornato la sua guida allo sgravio del 65% sulle riqualificazioni. Il testo recepisce le indicazioni applicative sul cosiddetto "bonus incapienti", previsto dalla legge di Stabilità, ma la cui regolamentazione è arrivata solo il 22 marzo scorso con un provvedimento firmato dal direttore dell'Agenzia.

SCARICA IL TESTO - LA GUIDA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE (MARZO 2016)


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