Urbanistica

Compravendite in aumento, le città di provincia guidano la ripresa

La ripresa del mercato immobiliare si consolida anche se rimane su ritmi blandi. Ed è sempre più tangibile anche nelle città di provincia, che stanno percorrendo – e, per certi versi, anche con maggior vigore – la strada già imboccata dalle aree metropolitane. All’aumento delle compravendite (+9,2%) si affiancano infatti indicatori significativi come la frenata del calo dei prezzi (-2%), la diminuzione dei tempi di vendita (8,7 mesi contro i quasi dieci del 2015) e la stabilizzazione degli sconti in fase di trattativa (attorno al 17%). Si tratta di trend che dovrebbero consolidarsi nell’anno in corso, almeno a stare alle previsioni degli operatori: il saldo tra sentiment positivo e negativo si aggira attorno al 40% sia per quello che riguarda la domanda, sia per le transazioni previste. Saldo che si rivela anche più marcato di quello rilevato per i grandi centri.

Le transazioni residenziali concluse nelle 13 “città intermedie” monitorate dall’Osservatorio Nomisma – presentato ieri agli operatori – sono aumentate nel 2015 del 9,2%, contro il +6,5% nazionale e il +6% delle aree metropolitane (fonte agenzia delle Entrate). Quest’ultimo dato deve però tener conto del livello più elevato di partenza maturato nel 2014:  le prime 8 città italiane potevano infatti allora già contare su una crescita del 9,2% annuo, dato che scendeva al 7,4% considerando tutti i capoluoghi di provincia, e fino al +3,6% nazionale. A guidare la classifica annuale della crescita degli scambi è Ancona con il +20%, seguita da Salerno (+18%), mentre Parma (-1,2%) si distingue in negativo con il solo valore sottozero (vedi grafico a lato).

Sul fronte dei prezzi, nell’ultimo anno la discesa media nelle 13 città è stata 2% per l’usato e dell’1,5% per il nuovo: cali più contenuti rispetto a quelli delle 13 aree metropolitane, che, sempre secondo Nomisma, si attestano rispettivamente al -2,5% e -2,1%. Anche considerando l’intero periodo della crisi (dal 2008), la discesa dei valori è stata più contenuta nei centri intermedi: il 20,5% contro il 22,6%, limitandosi al solo usato. «Non si può però non tenere conto – commenta Elena Molignoni, coordinatrice dell’Osservatorio – che nel periodo di crescita dal 1997 al 2008 gli apprezzamenti nelle grandi aree sono stati ben maggiori (108% contro l’81%, ndr). Così come è difficile, in un mercato in fase di transizione e recupero, trovare un tendenza omogenea che leghi nello stesso modo la variabile prezzo con il numero di compravendite». A Brescia, ad esempio – uno dei mercati più vivaci secondo l’Osservatorio – c’è stato il calo più alto delle quotazioni (-4,3%), ma il saldo degli acquisti si ferma +14%; a Trieste invece una crescita del 17% corrisponde a un calo dei valori del solo 0,8%. Da segnalare anche la tenuta dei prezzi a Perugia (-0,2%) e Novara (-0,6%).

Un altro aspetto in cui la provincia batte la metropoli, con un distacco di circa 10 punti, è l’aumento delle compravendite assistite da mutuo, che si attesta attorno al 70% (affari conclusi attraverso un’agenzia). «A livello nazionale le compravendite senza mutuo – commenta Luca Dondi, consigliere delegato di Nomisma – sono praticamente pari a quelle dello scorso anno, segno che la crescita è dovuta soprattutto al soddisfacimento della domanda di prima casa o al mercato di sostituzione, dove ci sono ancora ampi margini di domanda potenziale, rispetto a quello di investimento». Si conferma quindi cruciale per il consolidamento della ripresa il ruolo del credito, campo in cui è vietato abbassare la guardia nonostante i tassi ai minimi e la crescita delle stipule: «In assenza di una componente reddituale o patrimoniale affidabile – si legge nel report – non è pensabile superare il vaglio degli uffici crediti. Non deve trarre in inganno l’autentico boom delle erogazioni (+61,6% su base annua), la cui dinamica risulta pesantemente condizionata dalle surroghe, che solo una lettura superficiale o interessata tende a sottodimensionare se non addirittura ad omettere».

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