Urbanistica

Cassazione, senza l'autorizzazione del condomino sui lavori l'ingiunzione di pagamento è nulla

di Pietro Verna

È nulla ex articolo 1137 codice civile e, come tale può essere rilevata d'ufficio e in ogni tempo, l'ingiunzione di pagamento per il recupero delle spese dei lavori di straodinaria manutenzione, se l'assemblea condominiale ha deliberato l'esecuzione anche su beni di proprietà esclusiva dei condomini, senza chiedere agli stessi la preventiva autorizzazione. (Cassazione- Sezione II- n.305/2016).

Origine del contenzioso
La vicenda sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione era insorta con l' opposizione al decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di pace di Sestri Levante (Genova) nei confronti di due condomini, per il mancato pagamento della somma dovuta in conseguenza delle spese di manutenzione straordinaria dell'edificio, comprensiva della somma relativa alla manutenzione dei balconi di proprietà dei suddetti condomini. Pretesa che, questi ultimi , avevano ritenuto illegittima perché la delibere assembleari di approvazione dei lavori straordinari e di riparto delle spese erano state assunte senza il loro consenso.

All'esito del giudizio del Giudice di pace di Sestri Levante, conclusosi con la dichiarazione di annullamento di tali delibere, seguiva la sentenza con la quale il Tribunale di Chiavari condannava i condomini al pagamento delle somme richieste. Ciò in ragione del fatto che l'impugnazione delle delibere era avvenuta oltre il termine di decadenza previsto dall'articolo 1137 del codice civile, ed in aderenza al principio di diritto affermato dalla sentenza n. 26629/2009 delle Sezioni unite civili della Cassazione e, prima ancora, dalla sentenza n. 10427/2000 della Cassazione, in forza del quale, "nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice dinanzi al quale dette delibere sono state impugnate".

La sentenza della Cassazione
La pronuncia del Supremo Collegio muove da due presupposti.
Il primo. ll precedente giurisprudenziale evocato dal Tribunale di Chiavari si riferisce ad una fattispecie diversa, ossia all'opposizione ad un decreto ingiuntivo concernente il pagamento di somme dovute dal condominio per spese ed oneri condominiali, e non anche di somme richieste per interventi su beni di proprietà esclusiva.
Ipotesi, quest'ultima, che ricade tra le cause di nullità delle delibere dell'assemblea condominiale e che può essere rilevata dal giudice in qualsiasi momento.

L'altro presupposto. L'assenza nell'articolo 1137 del codice civile ( "contro le deliberazioni dell'assemblea condominilae contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti") di una previsione in tema di nullità delle delibere assembleari. Assenza alla quale ha posto rimedio il consolidato orientamento della Corte di Cassazione (ex pluris, sentenza n. 4806/2005) che qualifica:
a) "annullabili" le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle con maggioranza inferiore a quella prescrita dalla legge o dal regolamento condominiale, nonché quelle adottate in violazione prescrizioni convenzionali e/o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, incluse le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
b) "nulle" le delibere prive degli elementi essenziali (mancata convocazione dell'assemblea, mancanza del verbale e di impossibilità o illiceità dell'oggetto la deliberazione), quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, oltre che - come nella fattispecie - le delibere che incidono sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.

Motivo per il quale- argomentano gli "ermellini"- deve essere confermato il principio affermato nella sentenza n. 4906/2005, in base al quale il giudice può rilevare di ufficio la nullità quando si controverta in ordine alla applicazione di atti (delibera d'assemblea di condominio) posti a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo la cui validità – come in questo caso- rappresenta elemento costitutivo della domanda.

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