Mutui, dalle banche formule innovative e sconti per attrarre nuovi clienti

Spread promozionali, formule all’inglese e finanziamenti ad hoc per chi cambia casa. La ripresa delle erogazioni di mutui è costante e spinge gli istituti a predisporre un’offerta commerciale sempre più ricca, in cui si scorgono alcune novità per il nostro mercato, o formule che erano già state tentate in passato, ma con scarso successo.

Il primo strumento su cui puntano le banche sono le promozioni a tempo. Non certo una modalità nuova, ma molto appetibile visto che gioca tutto sul fattore prezzo. Per citare solo alcuni esempi, fino al termine di febbraio IntesaSanpaolo permette di portarsi a casa un tasso fisso all’1,9%, che determina un Taeg medio del 2,2%. Credem fa ancora di più: entro il 30 aprile promuove il variabile allo 0,99% (Taeg intorno all’1,4%). Mentre Mps propone un finanziamento variabile composto da Euribor 6 mesi (che oggi è negativo) più spread a partire dall’1,5%. Anche qui, si resta con un Taeg sotto il 2%.

Ma sono offerte vere? «In linea generale sì. Non ci sono costi nascosti, perché si tratta comunque di mutui poco rischiosi. Tutte queste soluzioni – spiega Roberto Bellinello, real estate specialist di Prometeia, società che cura un Osservatorio sul settore insieme a Crif e Assofin – sono accomunate da un fattore: il prezzo migliore si spunta quando i loan to value (la quota finanziata sul valore della casa) resta entro il 50% rispetto al valore dell’immobile». In più, quasi tutte sono legate al tasso variabile, destinato negli anni a salire e quindi a produrre più interessi per l’istituto.

Le banche del gruppo Ubi Banca propongono il mutuo “Sempre light”, a tasso variabile, pensato soprattutto per le scadenze più lunghe. Promette di far risparmiare qualcosa a prescindere dal movimento dei tassi, perché ogni 5 anni lo spread applicato si riduce dello 0,05% e oggi, per durate dai 20 anni in su, si può spuntare un Taeg complessivo tra l’1,40% e l’1,80% a seconda del ltv.

Ma nel calderone delle offerte non finiscono solo i tassi, ma anche altri costi del finanziamento e soprattutto le formule in cui si struttura il prestito. Ad esempio Deutsche Bank (fino a fine mese, per erogazioni entro luglio) si fa carico del costo del notaio, per un importo non superiore a 2mila euro. CheBanca! hainvece introdotto il cosiddetto “mutuo risparmio”, già in uso nel mondo anglosassone, che in cambio di uno sconto punta a fidelizzare il cliente. Si tratta di un mutuo a tasso variabile necessariamente collegato a un conto corrente dell’istituto, in cui gli interessi corrisposti mensilmente sono calcolati non sull’intero capitale residuo da rimborsare, ma su un importo pari alla differenza tra il capitale residuo e la giacenza media presente sul conto. Una soluzione che si paga in termini di spread (minimo 2,28%) ma che è comunque più vantaggiosa rispetto ad oltre opzioni e che oggi, visto il livello del parametro di riferimento (Euribor 3 mesi) dà luogo a un Taeg conveniente: 2,27%. «La formula è interessante. Obbliga ad aprire un conto, ma questo alla fine non è un grande disagio, visto che nella pratica ancora tutti gli istituti spingono ad appoggiare il rimborso su un conto interno, benché la legge dica che non sia obbligatorio», aggiunge Bellinello.

Unicredit, invece, sta spingendo molto sul cosiddetto mutuo “Cambio Casa”, ideato per facilitare chi deve realizzare la vendita dell’immobile di residenza, per potersi permettere l’acquisto successivo. «Si tratta di un prodotto a tasso variabile, dove concediamo fino al 100% dell’importo necessario all’acquisto, prima ancora che il cliente abbia perfezionato la vendita del vecchio immobile – spiega Massimo Macchitella, responsabile mutui di Unicredit –. Concediamo un periodo di preammortamento di 18 mesi al massimo, in cui il cliente paga solo la quota interessi e nel frattempo perfeziona la vendita. Con il ricavato, procede poi a un’estinzione parziale del mutuo, senza commissioni aggiuntive, e inizia un normale piano di rimborso alla luce del nuovo importo. Questo prodotto era già disponibile l’anno scorso, ma aveva un difetto: acquistando prima di vendere si perdevano i benefici fiscali sulla prima casa. La novità contenuta nell’ultima Legge di stabilità, che ha allargato l’agevolazione a chi rivende entro l’anno, lo rende invece molto interessante. E infatti abbiamo numerose richieste». Certo, non è un prodotto dei più convenienti del gruppo. Lo spread del 3% porta a un Taeg complessivo di circa il 3,4%, che sale oltre il 4% in presenza di polizze di garanzia. Però, lascia libertà nella vendita. «Il cliente, infatti, deve dichiararsi disponibile a farsi assistere nella vendita da un agente immobiliare. Ma non c’è nessun obbligo di appoggiarsi agli agenti della nostra rete Subito Casa – conclude Macchitella, che aggiunge una prossima novità –. Nel corso dell’anno lanceremo anche una versione standardizzata del mutuo di liquidità. Operazione che esiste da tempo, ma vista spesso con sospetto dalle banche. E che invece, secondo noi, sarà uno strumento utilissimo per chi cerca finanziamenti nel range 50-60mila euro».