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Bonus per l'acquisto della prima casa: anche l'Iva è al 2 per cento

Angelo Busani

In caso di acquisto di una nuova abitazione, non si perde se si rimane in possesso di quella vecchia per non oltre un anno

La legge di Stabilità per il 2016 ha ampliato i casi in cui si può beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in sintesi, dell’agevolazione si può avvalere anche chi sia già proprietario di una abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa” a condizione che, una volta effettuato il nuovo acquisto, la casa in passato acquisita con il beneficio fiscale sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto. Fino a tutto il 2015, per comprare una “prima casa” invece occorreva prima vendere la casa già posseduta e poi comprarne un’altra.

Le nuove norme sull’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” sono state oggetto, durante Telefisco 2016 di numerose risposte da parte dell’agenzia delle Entrate.

Anzitutto è stato chiarito che la nuova disciplina riguarda, oltre che i contratti di acquisto soggetti a imposta proporzionale di registro (ove si applicano l’aliquota del 2 % oppure quella dell’1,5% se l’acquisto della “prima casa” avviene mediante un leasing abitativo), anche:

a) ai contratti imponibili a Iva (ove si applica l’aliquota del 4 per cento in luogo dell’aliquota ordinaria del 10 per cento);

b) agli acquisti a titolo gratuito (e, cioè, per effetto di successione a causa di morte o di donazione), nei quali l’agevolazione “prima casa” vale ad abbattere alla misura fissa (attualmente stabilita in euro 200) ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale.

Il dubbio sorgeva perché l’imperfetto testo della nuova norma sembrava far riferimento ai soli acquisti per i quali fosse applicabile l’aliquota del 2% dell’imposta di registro.

Sul tema degli acquisti a titolo gratuito, le Entrate precisano che, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, deve risultare l’impegno a trasferire entro un anno l’immobile preposseduto.

È poi stato affrontato un peculiare tema di “diritto transitorio”, e cioè il problema che si pone nel caso del contribuente che abbia acquistato il 1° ottobre 2015 una casa senza l’agevolazione “prima casa” (non potendola chiedere, in quanto titolare di un’altra abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa”) e che entro il 30 settembre 2016 venda l’abitazione preposseduta (rispettando quindi il termine annuale per la vendita della “prima casa” di cui il contribuente sia già titolare all’atto del nuovo acquisto). Ci si chiede dunque se costui potrà chiedere il rimborso delle maggiori imposte versate per l’acquisto effettuato nel 2015 rispetto al prelievo che sarebbe stato praticato se fosse stata applicata l’agevolazione “prima casa”.

L’Agenzia risponde negativamente a questa domanda: la nuova disciplina trova applicazione in relazione agli atti di acquisto di immobili posti in essere a decorrere dal 1° gennaio 2016 e, quindi, per gli atti conclusi prima di tale data non può essere richiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che sarebbero state dovute in applicazione delle nuove disposizioni né spetta un credito d’imposta.

L’Agenzia delle Entrate ha affrontato inoltre il tema del credito d’imposta (articolo 7, legger 448/1998): chi vende una casa acquistata con l’agevolazione “prima casa” e poi, entro un anno, acquista un’altra “prima casa”, beneficia di uno sconto fiscale pari alle imposte pagate in sede d’acquisto della casa poi alienata. Si trattava di capire come si interseca questa disciplina (incardinata sul concetto di riacquisto entro un anno dalla vendita) con la nuova normativa che consente di vendere dopo aver acquistato.

Sul punto le Entrate affermano che il credito di imposta spetta al contribuente anche nell’ipotesi in cui egli proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto: all’atto di acquisto del nuovo immobile con l’agevolazione “prima casa” il contribuente può pertanto fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto.


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