Immobiliare, più vicine le regole europee sui mutui residenziali

Approvato, lo scorso mercoledì 20 gennaio in Consiglio dei ministri, il decreto legislativo di attuazione della direttiva 2014/17/UE. Si tratta della cosiddetta direttiva mutui, che l'Europa ci chiede di recepire, entro il 21 marzo prossimo, per adeguare il nostro Paese alle regole comuni fissate dal parlamento e dal consiglio europeo in materia di stipula di mutui ipotecari per l'acquisto di abitazioni, nonché sui mutui per acquisto o conservazione del diritto di proprietà su terreni o immobili realizzati o in progetto.
Il decreto introduce l'obbligo di tutele, sia per chi sottoscrive il prestito, sia per la banca che lo concede. Nel primo caso il cliente ha diritto a informazioni dettagliate sia sulle clausole del finanziamento, sia sul calcolo del Taeg. Nel secondo caso, l'istituto finanziatore deve adottare procedure più standardizzate e definite sia per la valutazione dell'immobile, sia per valutare il merito creditizio del richiedente.

Tutte le informazioni nel Pies
Le informazioni precontrattuali dovranno essere a disposizione del cliente in un apposito prospetto: il Pies, cioè il Prospetto informativo europeo standardizzato. Il cliente ha inoltre diritto a spiegazioni chiare, complete e comprensibili sul calcolo del tasso complessivo finale, cioè il Taeg. Tra le altre cose, l'istituto finanziatore, deve includere nel Pies informazioni per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. Prima di decidere di sottoscrivere il mutuo il cliente ha diritto a un periodo di sette giorni, per aver modo di confrontare le diverse offerte.
L'istituo finanziatore non può risolvere il contratto di credito o modificarlo inserendo clausole svantaggiose motivandole con una non corretta valutazione del merito creditizio.

Indagini sul merito creditizio, anche presso la centrale rischi
La concessione del credito dovrà essere preceduta da una procedura più strutturata e definita, sia per quanto riguarda la valutazione del merito del cliente, sia per quanto riguarda l'immobile. Le informazioni fornite dal cliente potranno essere verificate e integrate attingendo a varie banche dati. Su questo si dovrà pronunciare la Banca d'Italia con un provvedimento attuativo (di recepimento delle apposite Linee Guida dell'Autorità Bancaria Europea). Se viene aumentato l'importo del credito, la valutazione del merito deve essere nuovamente effettuata sulla base di documenti aggiornati.
I finanziatori devono poter avere accesso alla centrale dei rischi e alle altre banche dati senza discriminazione.

Standard armonizzati per valutare gli immobili
Anche la valutazione dell'immobile dovrà seguire una procedura definita. I finanziatori sono infatti obbligati ad applicare «standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca». Stessa cosa per soggetti terzi incaricati. Anche il tecnico che effettua la valutazione dovrà rispondere a requisiti professionali e di competenza che saranno definiti dalla Banca d'Italia.
Il testo fa un espresso richiamo ai listini dell'osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Regolamentate le consulenze al credito
Il testo crea la figura del consulente al credito, aprendo la strada a un nuovo segmento di attività per i servizi immobiliari retail. La consulenza è attività nettamente separata sia dall'attività di finanziamento, sia da quella dell'intermediazione.
Il consulente al credito è al servizio del cliente ed è obbligato a: agire nel migliore interesse del consumatore; acquisire informazioni aggiornate sulla sua situazione personale e finanziaria; fornire al consumatore una raccomandazione personalizzata in merito al contratto di credito che sia adeguata rispetto ai suoi bisogni e situazione personale e finanziaria, tenuto anche conto dei possibili rischi per tutta la durata del contratto di credito proposto. Al cliente deve essere proposto «un numero sufficientemente ampio di contratti di credito disponibili sul mercato».

Inadempimento del mutuatario
Prima di pignorare l'immobile per inadempienza o ritardo nei pagamenti, il finanziatore è obbligato ad adottare procedure per gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nel rispettare le scadenze dei pagamenti. La Banca d'Italia potrà specificare questi obblighi a carico della banca. Inoltre è possibile prevedere nel contratto che, in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporti l'estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza.

Pubblicità e norme anti "pacchetto"
Le norme prevedono infine che il Comitato interministeriale per il credito e il risparmio (Cicr), su proposta della Banca d'Italia, precisi le caratteristiche degli annunci pubblicitari, le relative modalità di divulgazione e i criteri per la definizione dell'esempio rappresentativo. Viene vietata la commercializzazione abbinata da parte di uno stesso istituto di credito, di prodotti o servizi finanziari necessari alla conclusione del contratto.