Danni da costruzione? Paga il condominio (che può rivalersi sull'impresa)
Il proprietario dello stabile, in quanto custode del bene, è sempre responsabile dei danni provenienti dall’edificio, anche quando sono imputabili a difetti di costruzione e quindi a responsabilità di chi ha edificato il palazzo. E se i danni provengono da parti comuni di un edificio in condominio, sarà quest’ultimo che sarà tenuto a risarcire il danneggiato, sia esso un condòmino o un terzo estraneo alla compagine oltre a eliminare le cause del danno che possono provocarne altri.
Il principio di diritto, consolidato in ambito giurisprudenziale (si veda, tra le varie, la sentenza della Cassazione 15291/2011), è stato ribadito dalla Corte di appello di Lecce con la sentenza n. 905, depositata in cancelleria il 12 novembre 2015.
Quello che i giudici affermano è semplice: il condominio è responsabile per i danni derivanti dai beni soggetti alla sua custodia ed i difetti di costruzione dello stabile debbono essere considerati ricadenti nell’ambito del suo potere d’intervento e quindi gliene sono imputabili le conseguenze dannose.
In questo caso un condòmino aveva fatto causa al condominio – in persone dell’amministratore pro-tempore – lamentando infiltrazioni alla sua unità immobiliare provenienti dalle parti comuni dell’edificio. All’esito del giudizio di primo grado, anche sulla base di una consulenza tecnica di ufficio (immancabile in cause di questo genere) si era accertato che le infiltrazioni provenivano dalle parti comuni – nello specifico dai muri perimetrali dello stabile – e che erano causate da vizi imputabili alla costruzione dell’edificio stesso. L’assicurazione del condominio – chiamata in causa e condannata in solido a rifondere i danni (il condominio era stato condannato anche alla eliminazione delle cause degli stessi) – non ci stava e proponeva appello. Insomma, secondo l’assicurazione nessuna responsabilità poteva essere addossata al condominio per fatti riguardanti il comportamento del costruttore; a sostegno di questa tesi la convinzione che i difetti di costruzione dovessero essere considerati elementi estranei alla sfera di responsabilità del custode di un bene.
La Corte di appello di Lecce non si è trovata d’accordo con questa impostazione. Per i magistrati salentini, infatti, i vizi costruttivi non possono essere equiparati al caso fortuito, che – ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile – manda esente da responsabilità il custode per i danni provenienti dalle cose in sua custodia. I danni ascrivibili a vizi edificatori, afferma la Corte di appello di Lecce, devono essere considerati conseguenza di una caratteristica intrinseca del bene (cioè il suo difetto) e come tali le conseguenze devono essere addebitate al suo custode. Tali conseguenze, conclude la Corte, vanno rintracciate nell’obbligo di risarcimento e di eliminazione della fonte del danno.
Chiaramente, il condominio ha pieno diritto di agire in rivalsa verso il costruttore per i summenzionati difetti costruttivi: i vizi che possano essere annoverati nell’ambito dei gravi difetti di costruzione comportano, in capo a chi ha costruito l’edificio, una responsabilità decennale verso il committente (o compratore, nel caso di costruttore-venditore).
