Stabilità/2. La legge di bilancio allarga il tiro dell'agevolazione sulla prima casa

La legge di Stabilità dovrebbe ampliare i presupposti per beneficiare dell’agevolazione «prima casa». Ma già si prospettano notevoli problemi interpretativi.

L’allargamento

Secondo la nuova legge l’agevolazione «prima casa» sarà infatti concedibile anche se il contribuente ha già la proprietà di una casa acquistata con la stessa agevolazione, a condizione che, entro un anno dal nuovo acquisto agevolato, la casa precedentemente posseduta venga alienata (a qualsiasi titolo e quindi sia con compravendita sia con donazione).

La norma attualmente in vigore, invece, impedisce l’acquisto della prima casa a chi ha già la proprietà di un’abitazione acquistata con l’agevolazione «prima casa» in qualunque parte del territorio nazionale essa sia ubicata.

La nuova norma intende evidentemente venire incontro alle difficoltà che si incontrano nella vendita di abitazioni, a causa della crisi in atto nel settore immobiliare. Succede spesso, infatti, che si assuma un impegno di acquisto di una nuova abitazione sperando di giungere al rogito avendo prima venduto la casa già di proprietà; questo intento, però, talora naufraga, perché non si trova da vendere o si trova da vendere solo a prezzo stracciato. Cosicché il nuovo acquisto non può beneficiare dell’agevolazione «prima casa».

Se oggi Tizio ha la proprietà di una casa acquistata con l’agevolazione a Reggio Emilia, non può comprarsi un’altra «prima casa» (a Reggio Emilia o altrove) se prima non dismettela proprietà della casa posseduta. Nel 2016, invece, Tizio potrà comprare una nuova «prima casa» senza prima dover alienare quella già di sua proprietà a condizione che, entro un anno dalla data del nuovo acquisto (e quindi entro il 31 gennaio 2017, ipotizzando un nuovo acquisto effettuato il 1° febbraio 2016) proceda all’alienazione della casa di Reggio Emilia, attualmente di sua proprietà.

Le condizioni

Resterà fermo comunque anche nel 2016 che, per poter comprare la «prima casa»:

dovrà trattarsi di una casa non accatastata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;

l’acquirente dovrà essere residente o lavorare nel Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto agevolato (o andarvi a risiedere entro 18 mesi dalla data del rogito d’acquisto).

Confini incerti

Non mancano però le complicazioni, inevitabili in una materia così intricata come quella dell’acquisto della «prima casa».

Anzitutto, la nuova norma parla dell’acquisto che verrà effettuato dall’acquirente il quale abbia già la proprietà di una casa acquistata con l’agevolazione; ma dimentica che fattore impeditivo dell’agevolazione «prima casa» non è solo la proprietà di un’abitazione acquistata con l’agevolazione «prima casa», ma è anche la proprietà di una casa nel medesimo Comune, anche se non acquistata con l’agevolazione «prima casa».

Cosicché, tornando all’esempio di prima, se Tizio è proprietario di una casa a Reggio Emilia acquisita per esempio per eredità (o comunque con un atto d’acquisto non beneficiato con l’agevolazione «prima casa»), egli non può comprare una «prima casa» nello stesso comune di Reggio Emilia se prima non vende. Egli invece potrebbe comprare una «prima casa» altrove, anche senza mai vendere la casa di Reggio Emilia. Il che è un’evidente stortura.

Il credito d’imposta

Altra inefficienza è quella inerente il credito d’imposta per il riacquisto, che spetta a chi vende una prima casa ed entro un anno riacquista un’altra «prima casa». Per la maturazione di questo credito d’imposta occorre dunque porre in essere la sequenza «vendita/acquisto entro un anno».

Ora, dato che la nuova normativa contenuta nella legge di Stabilità 2016 permette (ai fini dell’agevolazione «prima casa») la vendita posteriore al nuovo acquisto, non si realizza però in tal caso la predetta sequenza (vendita/acquisto) che costituisce il presupposto per maturare il credito d’imposta.

È chiaro che, con una interpretazione sistematica, al risultato di configurare il credito d’imposta anche in esito a una sequenza di «vendita/acquisto entro un anno» ci si può anche arrivare. Ma è anche chiaro che, senza un esplicito intervento in tal senso dell’amministrazione, sarà abbastanza arduo ritenere superabile la dura lettera della legge.