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Maxi cantina, piscina e piano terra da 200 mq, non bastano per far scattare il «lusso»

Ferruccio Bogetti

I sospetti non bastano per far perdere le agevolazioni prima casa e classificare l’immobile come di lusso. Anche se sono ragionevoli e se gli indizi sono più d’uno, compresa ad esempio una cantina di 70 mq e una piscina. Cosa serve davvero secondo la Ctr Lombardia

Le agevolazioni fiscali per la prima casa non possono essere revocate in base a meri sospetti, ancorché ragionevoli. In primo luogo, non bastano gli indizi a rendere plausibile l’utilizzo ai fini abitativi di una cantina per il superamento dei 240 metri quadrati così da inquadrare l’immobile quale abitazione di lusso. E ciò vale anche se il contribuente non allega al ricorso nessuna documentazione fotografica. In secondo luogo, la pretesa è infondata se l’amministrazione non dispone tramite l’Agenzia del Territorio alcuna verifica per accertare l’effettiva situazione catastale dell’immobile, anche in presenza di forti elementi indiziari. Sono le conclusioni emerse dalla sentenza n. 3777/67/15 della Ctr Lombardia (Presidente e relatore Palestra).

All’acquirente di un immobile, costituito da un appartamento al piano terra e locale sottostante, l’amministrazione revoca le agevolazioni per l’acquisto della prima casa e chiede la maggiore Iva. Per determinare la superficie utile vanno considerati oltre ai 200 metri quadrati del piano terra anche i 70 del piano interrato delle cantine, costituite da quattro locali distinti, collegati al sovrastante soggiorno da una scala interna e utilizzabili ai fini abitativi anche in assenza del requisito urbanistico dell’abitabilità. Pertanto la superficie complessiva supera i 240 metri quadrati e diventa abitazione di lusso.

Ma per il proprietario, ricorrente in Ctp, l’amministrazione ha erroneamente incluso la superficie della cantina che, in quanto accatastata come locale pertinenziale non abitabile, non rileva ai fini della superficie per le agevolazioni prima casa. La Ctp dà ragione all’amministrazione e il contribuente si appella alla Ctr, che accoglie l’impugnazione per i seguenti motivi:

è evidente che per le caratteristiche, la dimensione, il collegamento interno con il soggiorno soprastante e l’accesso a una piscina esterna di 40 metri quadrati, possa ritenersi plausibile l’assimilazione a una taverna o comunque a un locale pluriuso utilizzabile anche ai fini abitativi. Il contribuente, che pure si è prodigato nell’allegare al ricorso le relazioni tecniche dei consulenti di parte, ha omesso però le fotografie, dalle quali sarebbe emerso che non vi sono locali freddi, umidi e non illuminati, con salami appesi e/o vecchie carrozzine di bambini o sci di frassino del nonno, bensì locali con idoneo impianto di illuminazione e di riscaldamento e magari anche con un servizio igienico non indicato nella planimetria;

pur in presenza di elementi indiziari significativi, l’amministrazione non ha nemmeno richiesto l’intervento tecnico dell’agenzia del Territorio per sconfessare l’attribuzione catastale di favore quale cantina, pure invocata dal contribuente ai fini del mantenimento delle agevolazioni prima casa. La riqualificazione ad abitazione di lusso non può fondarsi unicamente su un solo, ancorché ragionevole, sospetto che i 46 metri quadrati sottostanti al soggiorno e con esso collegati, costituiscono il locale pluriuso ipotizzato nella rettifica.


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