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In Russia San Pietroburgo ai minimi storici, Mosca tiene

Evelina Marchesini

Nell’ultimo anno prezzi dell’immobiliare scesi di quasi il 40% con la caduta del rublo

Comprare ai minimi, vendere ai massimi. Se la regola d'oro della speculazione finanziaria si applicasse al mercato immobiliare, sarebbe davvero il caso di avventurarsi in un giro del mondo alla ricerca delle opportunità di investimento. Cosa che, in effetti, chi ha disponibilità da investire ed è alla ricerca di un diversificazione del proprio portafoglio sta facendo, con un po' di coraggio e una buon supporto di operatori con larga esperienza sui singoli mercati. È per esempio il caso della Russia, Paese stretto in una crisi che coinvolge i dati macroenomici, la situazione politica, la svalutazione del rublo e i prezzi del petrolio. Basti pensare che il rublo, in cinque anni, ha dimezzato il proprio valore e che, anche guardando a un orizzonte di riferimento più breve, dal giugno 2014 a oggi è passato da una quotazione, nei confronti dell'euro, di 0,0217 a 0,0141.

Parlare di Russia a livello di investimenti immobiliari significa limitarsi al perimetro di Mosca e Sanpietroburgo, città quest'ultima che era stata anche molto gettonata dagli italiani negli anni del boom, sia per la convenienza dei prezzi rispetto a Mosca, sia per la vocazione turistica che consente di affittare gli appartamenti, appositamente rimodellati, direttamente ai visitatori e per brevi periodi, con ritorni dell'investimento che sono stati comunque soddisfacenti, nonostante la crisi. Diverso per Mosca, dove le quotazioni sono anche di dieci volte superiori.

«Oggi è possibile cogliere vere e proprie occasioni impensabili fino a pochi mesi fa _ esordisce Alessandro Alessio, titolare dell'agenzia immobiliare Regens International (www.regens-international.com), che dal 2011 presta assistenza a privati e imprese nel perfezionamento di operazioni immobiliari in Russia _. Su alcuni segmenti del mercato immobiliare i prezzi negli ultimi 12 mesi sono calati fino al 40% nel controvalore in euro». La situazione attuale presenta molti vantaggi per gli investitori stranieri, secondo Regens International, che partono da un capitale in valuta e liquidità propria (senza bisogno di finanziamenti o mutui). Il deprezzamento inusitato registrato negli ultimi mesi dal rublo rispetto all'euro e al dollaro, ma anche l'eccesso di offerta sul mercato controbilanciato da una sensibile riduzione del numero di investitori attivi (per carenza di fondi o impossibilità di accedere a finanziamenti a causa delle sanzioni), sono solo alcuni dei fattori che caratterizzano la fase attuale di mercato.

«Anche nell'ottica dell'investimento non deve spaventare l'attuale crisi economica nel Paese: l'importante è saper investire in immobili che anche un domani saranno verosimilmente in grado di preservare il loro valore e la loro appetibilità in un'ottica di rivendita o per essere messi a reddito _ dice Alessio _. In questo senso, se parliamo di residenziale, non solo l'ubicazione, ma anche la tipologia, vetustà e qualità del condominio ricoprono un ruolo chiave».

«Anche se a Mosca il mercato del lusso tiene maggiormente _ dice Paola Gianasso, responsabile dei mercati esteri di Scenari Immobiliari _ anche questo segmento è sceso parecchio, nonostante vada sottolineato che alcune misure stanno ridando un po' di fiducia al mercato locale». Il riferimento è a un provvedimento di Putin che premia i russi che reimpatriano i capitali per reinvestirli in patria, che sembra stia dando i risultati sperati. Ma anche Sanpietroburgo ha sofferto così? «Sanpietroburgo ha retto _ dice Paola Gianasso _anche perché ha prezzi decisamente più bassi rispetto a Mosca». In ogni caso, in questo momento il flusso degli investimenti italiani verso la Russia è praticamente fermo:«È un investimento che comporta delle incognite» dice Gianasso. Anche perché a Mosca, nonostante i forti ribassi, i prezzi restano decisamente elevati in un'ottica di confronto internazionale. A Mosca comunque i valori, dal dicembre 2013 all'agosto 2015, sono scesi, a seconda delle zone (si veda anche la tabella pubblicata in questa pagina). «Ma nel cosiddetto “Miglio d'oro” Ostozhenka-Prechistenka , i prezzi sono ancora superiori ai 25.500 euro al metro quadrato e, anziché scendere, hanno sostanzialmente tenuto, con una variazione nel periodo del 4%», sottolinea Alessio.


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