Da Londra ad Hong Kong, ecco le città dove cresce il rischio bolla

Una corsa che rischia di lasciare senza fiato alcuni concorrenti. È quella che hanno messo a segno i prezzi degli immobili residenziali in numerose città del mondo, e che porta con sè il germe del rischio di una bolla. Il timore di rivedere quanto è accaduto dopo il 2007, dal crack Lehman Brothers per intenderci, porta ad analizzare con attenzione motivazioni e trend dei rialzi.

Se si analizzano i dati si verifica che i valori reali sono raddoppiati dal 1998 a oggi e in media sono più alti dei livelli precedenti la crisi finanziaria del 2007-08. Sono molte le metropoli, quelle ovviamente ambite anche a livello internazionale, che devono fare i conti con un mercato immobiliare in netta crescita e con un segmento residenziale che nel peggiore dei casi è quasi inavvicinabile dai residenti. A spingere i valori in molti casi - e questo vale per Londra, Hong Kong ma anche per alcune città americane e svizzere - è stato un mix di fattori, dalla fiducia in un’economia in ripresa o con buoni fondamentali alle attese di crescita del mercato immobiliare, dall’arrivo di capitali internazionali agli acquisti dei privati per investimento.

Ubs ha scelto quindi di creare il Global real estate bubble index, che analizza le quotazioni delle case in 15 città del mondo e nella sua prima rilevazione mostra che i prezzi delle case sono eccessivi nella maggior parte delle città esaminate. Per Ubs il rischio che si formi una bolla immobiliare è particolarmente alto a Londra e a Hong Kong, prime in classifica, ma prende forma anche a Sydney, Vancouver, San Francisco, Amsterdam, Ginevra, Zurigo, Parigi, Francoforte e in forma minore a Tokyo e Singapore. Per quanto riguarda Hong Kong il network Savills, invece, sottolinea che le case di lusso si vendono ancora bene, al contrario del mercato standard che vive una contrazione. Ma l’imminente rialzo dei tassi e la crescita modesta della domanda potrebbero far scendere i prezzi del lusso. Tra le città statunitensi, i prezzi delle case risultano equi su base storica a New York e Boston, mentre a Chicago sono inferiori alla media e il mercato è definito depresso.

«Negli ultimi anni la combinazione di aspettative positive, fondamentali economici favorevoli e afflussi di capitali esteri ha fatto impennare le valutazioni immobiliari di alcune città selezionate - spiega Claudio Saputelli, head global real estate di Ubs Wealth Management -. La politica monetaria espansiva ha aumentato il rischio di bolla a livello locale».

Guardando all’Europa secondo Ubs non sono poche le città che potrebbero trovarsi strette nelle maglie di una bolla immobiliare, da quelle svizzere, dove però l’attività edilizia sotto controllo è riuscita a non inondare il mercato di offerta, a Londra fino alla stessa Parigi. Nella Ville Lumière però molti esperti non trovano elementi di soppravalutazione del mercato residenziale ma identificano solo una buona tenuta dei prezzi nonostante la crisi.

Una chiave di lettura per capire la soppravalutazione di un mercato è data da quanti anni di stipendio o di affitto sono necessari per acquistare un’abitazione. «Le città in cui i prezzi delle case sono meno allineati ai redditi locali sono Hong Kong, Londra, Parigi, Singapore, New York e Tokio - dice Matthias Holzhey, economista di Ubs -, dove il prezzo di acquisto di un appartamento di 60 metri quadri supera le disponibilità della maggior parte delle persone, comprese quelle con impieghi qualificati nel settore dei servizi». Per acquistare 60 mq in molte città bisogna mettere in conto di cifre pari a 10-15 volte lo stipendio annuale (si è preso a esempio lo stipendio medio pagato nel settore dei servizi di alto livello). A Hong Kong si arrivano a spendere oltre 20 annualità di stipendio.

Da Savills non concordano con questa analisi. «Credo che lo studio di Ubs erroneamente utilizzi i prezzi del centro città mettendoli in relazione al reddito medio in città - dice Yolande Barnes, director Savills World Research -, ma i prezzi in centro sono molti diversi dai prezzi medi in città. Più corretto è vedere il rapporto prezzi/affitti, che indica quanto si può ricavare dalla messa a reddito di un appartamento. Oggi a Londra i bond a dieci anni rendono il 2%, l’affitto il 3,5%».

Questo punto evidenzia come il settore della casa sia sempre meno abbordabile anche per via della persistente ed elevata domanda estera. È quanto accade a Londra, dove intere zone di lusso sono appannaggio di compratori esteri che lasciano l’abitazione vuota per 11 mesi all’anno, ma anche di New York e Hong Kong. Se la domanda estera dovesse scemare la correzione dei prezzi sarebbe inevitabile.