Mercato immobiliare, centri commerciali italiani in cerca di rilancio

Un mercato vivace che attende alcune grandi aperture di centri commerciali di ultima generazione e che nei prossimi anni si troverà, al tempo stesso, a dover affrontare la sfida della riqualificazione delle strutture considerate obsolete.

È questa la fotografia del settore retail dei centri commerciali in un’analisi che la società di consulenza Reno presenterà venerdì 6 novembre al consueto convegno Confimprese sul segmento.

Oggi il mercato italiano appare dominato da strutture sotto i 40mila metri quadrati - 762 centri commerciali, l’82% del totale, è di fascia BB, B e C (parametri Icsc, international council for shopping centers) - che soffrono una elevata ma stabile vacancy rate (siamo nell’ordine di oltre il 12,2% per arrivare a quasi il 20% per i centri di tipologia C) contro il 2,7% di una struttura di categoria AAA e del 6%, sceso dal 7%, della categoria AA. Centri che devono quindi trovare una nuova strada da percorrere.

È facile pensare che alcuni di questi c entri abbiano davanti solo la scelta della chiusura, ma per molti ci sono opportunità di tentare di ritrovare il passato successo per tornare a essere redditizi.

In apertura oggi in Italia ci sono sette centri commerciali di nuova realizzazione entro la fine del 2015, di cui tre di categoria AA (bacino d’utenza regionale con 80-100 punti vendita e di 40-60mila mq) come Arese shopping center, Grandpulia a Foggia e Rocadelle shopping a Roncadelle in provincia di Brescia, mentre cinque sono le strutture di fascia BB (bacino d’utenza dell’area e 15-25 punti vendita). Nel 2017 potrebbe, invece, arrivare sul mercato il centro commerciale di Cascina Merlata a Milano e nel 2018 il Segrate center.

Diversi sono gli interventi di ampliamento e riqualificazione, che in alcuni casi potrebbero prevedere anche la riduzione dello spazio per l’ipermercato per consentire di ampliare i negozi della galleria. Tra gli ampliamenti previsti già per il 2016 ci sono quelli relativi all’Auchan di Bussolengo, al centro Le Torri di Castione Andevenno, il centro Meduna di Pordenone e Nuovo Borgo di Asti. Nel 2017 invece sarà la volta dell’Orio center.

In questo segmento c’è quindi spazio per investimenti in un’ottica di added value. Ed è l’ottica con cui sono stati acquistati alcuni centri commerciali, anche da gruppi come l’americano Balckstone che hanno intravisto la possibilità di abbinare una buona occasione di prezzo alle potenzialità ancora inespresse dei centri acquistati. È questa anche la sfida che dovrebbero cogliere gli operatori italiani e le società di consulenza nel proporre investimenti ai gruppi internazionali tornati a guardare con attenzione al nostro Paese. L’appetito degli investitori istituzionali esteri nei confronti del real estate italiano non manca, bisogna trovare le formule giuste per concretizzare le operazioni. E non manca nemmeno l’interesse di retailer e gruppi che si stanno espandendo con formule nuove all’interno delle gallerie commerciali.

In un panorama del genere - e chiaramente negli shopping center più interessanti - si registrano canoni di locazione in salita, mentre solo un anno fa le rinegoziazioni venivano effettuate spesso con canoni in diminuzione. E in discesa sono anche i rendimenti dei centri, segno che il nostro Paese sta acquisendo maggiore stabilità.

Tra le Case history che Reno ha sottolineato nel report c’è quella del centro commerciale di Affi, Grand’Affi shopping center, che a seguito di una rivisitazione della struttura - aperta nel 1995 - ha visto crescere l’affluenza del 32% negli ultimi tre anni. Maggiore spazio è stato dato all’abbigliamento, ristorazione e alla cura della persona. Segno che se la riqualificazione ha parametri moderni può essere vincente.