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Terreni, l’autorità locale può bloccare la vendita se il prezzo è «fortemente sproporzionato» rispetto al mercato

Giovanni La Banca

La vendita può celare elementi di aiuto di Stato. Le principali sentenze pubblicate su appalti, edilizia e urbanistica a cura della Redazione Tecnici24

L'articolo 107, paragrafo 1 del Trattato sul funzionamento dell'unione europea dev'essere interpretato nel senso che una norma di diritto nazionale, come quella di cui al procedimento principale, che, per garantire la salvaguardia degli interessi delle aziende agricole, vieta a un'emanazione dello Stato di vendere, nell'ambito di una gara pubblica, un terreno agricolo al miglior offerente qualora l'autorità locale competente ritenga che l'offerta di quest'ultimo sia fortemente sproporzionata rispetto al valore stimato di detto terreno, non può essere qualificata come «aiuto di Stato», purché l'applicazione di tale norma consenta di giungere a un prezzo che risulti il più vicino possibile al valore di mercato del terreno agricolo considerato, circostanza che spetta al giudice del rinvio verificare (Corte di Giustizia dell'Unione europea, sezione 1, sentenza 16 luglio 2015, n. 39/14 ).

Gli aiuti concessi dagli Stati
Salvo deroghe contemplate dai Trattati, sono incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza.
La qualificazione come “aiuto”, ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1 del Trattato sul funzionamento dell'unione europea richiede la sussistenza di tutti i presupposti menzionati in tale disposizione.
In primo luogo, deve trattarsi di un intervento dello Stato ovvero effettuato mediante risorse statali; in secondo luogo, tale intervento deve essere idoneo a incidere sugli scambi tra gli Stati membri; in terzo luogo, deve concedere un vantaggio selettivo al suo beneficiario e, in quarto luogo, deve falsare o minacciare di falsare la concorrenza.
Inoltre, la nozione di aiuto può comprendere non solo prestazioni positive, come sovvenzioni, prestiti o assunzione di partecipazioni al capitale delle imprese, ma anche interventi i quali, in varie forme, alleviano gli oneri che di regola gravano sul bilancio di un'impresa e che, di conseguenza, senza essere sovvenzioni in senso stretto, hanno la stessa natura e producono identici effetti.
A tale riguardo, ai fini dell'accertamento dell'esistenza di un aiuto di Stato, dev'essere dimostrato un nesso sufficientemente diretto tra, da un lato, il vantaggio accordato al beneficiario e, dall'altro, una riduzione del bilancio statale o un rischio economico sufficientemente concreto di oneri gravanti sul medesimo.

La vendita di terreni pubblici a prezzo inferiore rispetto a quello di mercato
Non può escludersi che la vendita in esame possa costituire un aiuto di Stato, in quanto è idonea a concedere all'acquirente, nella sua qualità di beneficiario, un vantaggio che determina, in sostanza, una riduzione del bilancio statale consistente nella rinuncia, da parte dello Stato, alla differenza tra il valore commerciale del terreno e il prezzo inferiore pagato da detto acquirente.
In particolare, quanto alla vendita di terreni o fabbricati da parte di pubbliche autorità a un'impresa o a un soggetto privato che eserciti un'attività economica, come l'agricoltura o la silvicoltura, può celare elementi di aiuto di Stato, segnatamente quando non sia effettuata al valore di mercato, ossia al prezzo che un investitore privato, che agisce in normali condizioni di concorrenza, avrebbe potuto fissare.
Ne consegue che, quando il diritto nazionale fissa regole di calcolo per la stima del valore di mercato dei terreni in vista della loro vendita da parte delle pubbliche autorità, l'applicazione di dette regole, per essere conforme all'articolo 107 del Trattato sul funzionamento dell'unione europea, deve sfociare in ogni caso in un prezzo il più vicino possibile al valore di mercato.

Il metodo di vendita
Esistono vari metodi idonei a fornire prezzi corrispondenti al valore di mercato, tra i quali rientrano le vendite al miglior offerente e la perizia.
Per quanto riguarda, in particolare, il metodo della vendita al miglior offerente, si può presumere che il prezzo di mercato corrisponda all'offerta più elevata, fermo restando che deve accertarsi, in primo luogo, che tale offerta abbia valore di impegno e sia credibile e, in secondo luogo, che non sia giustificata la presa in considerazione di fattori economici diversi dal prezzo.

La norma “sotto esame”
In applicazione della norma nazionale oggetto della sentenza, l'autorità locale competente può, a seguito di una gara pubblica, negare l'autorizzazione alla vendita al miglior offerente di un terreno agricolo appartenente allo Stato, qualora ritenga che il prezzo proposto sia fortemente sproporzionato rispetto al valore del terreno.
Una sproporzione siffatta ricorre nel caso in cui il prezzo di vendita superi di oltre il 50% il “valore commerciale agricolo del terreno” considerato, valutato rispetto al prezzo pagato per terreni dello stesso tipo e nella stessa situazione all'epoca della conclusione del contratto, nell'ambito di una transazione negoziale all'interno del settore agricolo.
Nell'ambito di tale valutazione, anche le cessioni a soggetti non agricoltori sono prese in considerazione ai fini della determinazione del suddetto valore, se avvengono ai fini di un ulteriore uso agricolo del terreno.
In tal modo, si potrebbe pregiudicare la realizzazione degli obiettivi di una gara pubblica, in quanto condurrebbe a escludere l'offerta più elevata che, tuttavia, si può presumere corrispondente al prezzo di mercato del terreno in questione
Inoltre, dal momento che consente a un terzo, che eventualmente non abbia neppure partecipato alla gara, di acquistare, a seguito del diniego opposto dall'autorità locale competente, lo stesso terreno a un prezzo inferiore a quello proposto nell'ambito di detta gara, la norma sancita potrebbe ricadere nella nozione di “aiuto di Stato”, ai sensi dell'articolo 107, paragrafo 1 del Trattato sul funzionamento dell'Unione europea.
Infatti, l'applicazione di una simile misura porta alla concessione di un vantaggio al terzo acquirente, nella sua qualità di beneficiario, per l'effetto di una riduzione del bilancio statale consistente nella rinuncia, da parte dello Stato, alla differenza tra il valore del terreno, come valutato dalle autorità locali competenti, e il prezzo più elevato proposto dal miglior offerente nell'ambito della gara pubblica.

Le eccezioni
Ciò detto, non si può escludere che, in particolari circostanze, il metodo della vendita al miglior offerente non consenta di giungere a un prezzo corrispondente al valore di mercato del bene in questione e che, di conseguenza, risulti giustificata la considerazione di fattori diversi dal prezzo.
Ciò potrebbe avvenire in particolare qualora l'offerta più elevata si riveli nettamente superiore, a causa della sua natura manifestamente speculativa, sia a qualunque altro prezzo proposto nell'ambito della gara sia al valore commerciale stimato del bene.
In un caso del genere, infatti, il metodo della vendita al miglior offerente non sarebbe idoneo a riflettere il valore di mercato del terreno di cui trattasi.
Di conseguenza, una norma di diritto nazionale che consente all'autorità nazionale competente, in tali circostanze, di escludere un'offerta che, a suo giudizio, presenta carattere sproporzionato e di negare, per tale motivo, l'autorizzazione alla vendita del terreno agricolo oggetto di detta offerta non può essere qualificata come “aiuto di Stato”, purché la sua applicazione permetta di giungere a un prezzo che risulti il più vicino possibile al valore di mercato del terreno di cui trattasi.
È obbligatoria, tuttavia, la verifica che il metodo di stima del valore dei terreni agricoli sia accompagnato da un meccanismo di attualizzazione che tenga conto dell'evoluzione dei prezzi di mercato, di modo che la stima fornita corrisponda il più precisamente possibile al valore commerciale attuale di tali terreni, oltre ad accertare se l'offerta più elevata corrisponda al valore di mercato del terreno di cui trattasi, o se sia necessario considerare fattori diversi dal prezzo.
A tale riguardo, tale misura è giustificata solo nell'ipotesi dettata da esigenze correlate alla salvaguardia degli interessi delle aziende agricole, essendo destinata a evitare che gli agricoltori professionisti debbano sopportare costi di acquisto di nuovi terreni che possano mettere a rischio la redditività della loro azienda.


LE ULTIME DECISIONI PUBBLICATE SU PROBLEMI ATTUALI

APPALTI

La responsabilità precontrattuale della Pa non è configurabile anteriormente alla scelta del contraente
Consiglio di Stato, sezione 3, sentenza 29 luglio 2015, n. 3748

La natura perentoria del termine per la dimostrazione dei requisiti
Tar Lombardia, Milano, sezione 1, sentenza 29 luglio 2015, n. 1860

L'informativa prefettizia per gli appalti sotto soglia
Tar Calabria, Reggio Calabria, sentenza 28 luglio 2015, n. 806

Sulle controversie insorte tra l'aggiudicazione e la stipula del contratto decide il giudice amministrativo
Tar Toscana, Firenze, sezione 1, sentenza 27 luglio 2015, n. 1119

Sedute di gara: la decisione finale spetta sempre al collegio
Consiglio di Stato, Sezione 3, sentenza 23 luglio 2015, n. 3649

La segnalazione all'Autorità non ha una propria autonoma lesività
Tar Lazio, Roma, sezione 1-bis, sentenza 23 luglio 2015, n. 10167

La responsabilità della Pa nella revoca per sopravvenute difficoltà finanziarie
Tar Veneto, Venezia, sezione 1, sentenza 23 luglio 2015, n. 852

La competenza nelle domande per il rimborso di oneri aggiuntivi
Tar Puglia Lecce, sezione 3, sentenza 18 luglio 2015, n. 2444

Sul Durc rilasciato dagli istituti previdenziali l'Amministrazione non può intervenire
Tar Puglia, Lecce, sezione 3, sentenza 18 luglio 2015, n. 2442

Per le Onlus non serve il requisito dell'iscrizione alla CCIAA
Tar Puglia, Lecce, sezione 3, sentenza 18 luglio 2015, n. 2442

Illegittima l'esclusione se il prodotto non è di "ultima generazione" ma risponde a tutti i requisiti tecnici richiesti
Consiglio di Stato, sezione 3, sentenza 16 luglio 2015, n. 3574

Le formalità "necessarie" nelle operazioni di presentazione dell'offerta
Tar Lazio, Roma, sezione 3, sentenza 14 luglio 2015, n. 9388

L'Anac non può prorogare il termine per la conclusione del procedimento sanzionatorio
Tar Lazio, Roma, sezione 3, sentenza 14 luglio 2015, n. 9379

L'esclusione del partecipante per collegamento formale o sostanziale tra le imprese
Tar Sicilia, Catania, sezione 1, sentenza 9 luglio 2015, n. 1881

Avvalimento correttamente presentato
Tar Lazio, Roma, sezione 1-ter, Sentenza 2 luglio 2015, n. 8828

Quando il prezzo globale offerto risulta estraneo al computo metrico estimativo
Tar Calabria, Catanzaro, sezione 1, sentenza 1 luglio 2015, n. 1166

Esecuzione dei servizi di sicurezza, servizi e forniture complementari nel territorio di competenza
Consiglio di Stato, sezione 3, sentenza 1 luglio 2015, n. 3275

EDILIZIA E URBANISTICA
L'individuazione di una nuova via di passaggio delle navi da crociera
Tar Veneto ,Venezia, sezione 1, sentenza 29 luglio 2015, n. 877

Il rischio di incidenti rilevanti: accorgimenti ambientali o edilizi
Tar Toscana, Firenze, sezione 1, sentenza 27 luglio 2015, n. 1121

Inadempimento dell'obbligo di trasferimento delle aree previsto da una convenzione urbanistica
Tar Veneto, Venezia, sezione 2, sentenza 24 luglio 2015, n. 875

L'installazione di un cartello pubblicitario di modeste dimensioni non richiede il permesso di costruire
Tar Puglia, Lecce, sezione 2, sentenza 27 luglio 2015, n. 2565

I soggetti legittimati alla domanda del permesso in sanatoria
Tar puglia, Lecce, sezione 2, sentenza 27 luglio n. 2562

Il parere negativo in materia paesaggistica non legittima il rifiuto del condono
Tar Lazio, Latina, sezione 1, sentenza 21 luglio 2015, n. 561

Abusi edilizi: l'omissione dell'avviso di avvio del procedimento non può giustificarne l'annullamento
Tar Lazio, Latina, sezione 1, sentenza 21 luglio 2015, n. 559

L 'escussione della polizza fideiussoria e la giurisdizione
Tar Veneto, Venezia, sezione 2, sentenza 20 luglio 2015, n. 839

L'esclusione del partecipante per collegamento formale o sostanziale tra le imprese
Tar Piemonte, Torino, sezione 2, sentenza 10 luglio 2015, n. 1214

Gli atti interruttivi della prescrizione nella determinazione degli oneri accessori
Tar Sicilia, Catania, sezione 1, sentenza 9 luglio 2015, n. 1881

L'asservimento della cubatura
Tar Sicilia, Catania, sezione 1, sentenza 9 luglio 2015, n. 1880

Lottizzazione abusiva: una potenzialità lesiva più estesa delle singole costruzioni prive di titolo abilitativo
Consiglio di Stato, sezione 6, sentenza 2 luglio 2015, n. 3305

Le distorsioni nella pianificazione urbanistica dirette a favorire alcune destinazioni d'uso
Tar Lombardia, Brescia, sezione 1, sentenza 1 luglio 2015, n. 906

Istanze di accesso preordinate a un controllo generalizzato dell'operato delle Pubbliche amministrazioni
Tar Campania, Napoli, sezione 6, sentenza 1 luglio 2015, n. 3473



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