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Dal Chianti alla Lunigiana, seconde case più «accessibili» in Toscana

Silvia Pieraccini

La discesa dai prezzi fa riavviare le trattative, ma gli immobili di qualità hanno tenuto

È sempre la regione più amata dagli stranieri che vogliono comprare casa nel Belpaese. La Toscana continua a essere la meta italiana che tutte le classifiche (ultima quella di Gate-away.com, portale per gli acquirenti esteri di immobili in Italia) mettono al primo posto tra le richieste, desiderata per il casale in campagna, ma anche per l’appartamento nel borgo storico o la villa al mare. Tanto che la componente straniera, secondo gli operatori, rappresenta il 35-40% del mercato della seconda casa, segmento che ha salvato centri storici e località turistiche durante questa lunga fase di crisi.

La differenza, rispetto al passato, è che oggi (anche) la Toscana può vantare un’offerta più ampia e prezzi decisamente inferiori, sia nelle aree di tradizionale insediamento dei forestieri – da Firenze al Chianti alla Valdorcia, dalla campagna lucchese alla Versilia – sia in quelle di più recente scoperta, dalla Lunigiana al Mugello, dall’Alta Maremma alla campagna pisana. Bisogna però distinguere tra gli immobili di qualità in una buona location (che hanno mantenuto i valori) e quelli in cattive condizioni o in zone meno ambite.

Del resto proprio la discesa dei prezzi, dopo anni in cui i proprietari immobiliari avevano cercato di tenere duro, ha avuto un effetto-traino sulle compravendite. «I primi sei mesi del 2015 hanno segnato l’inversione di tendenza nelle transazioni – spiega Filippo Astra, presidente toscano della Fiaip e titolare dell’agenzia immobiliare Mare di Follonica (Grosseto) – soprattutto perché i proprietari sono più disponibili a trattare, e perché si riesce a concludere a prezzi scontati del 30-35% rispetto al periodo pre-crisi. Sul fronte degli acquirenti, poi, si ricomincia a comprare con più scioltezza e si nota più fiducia».

Tra il 2008 e il 2014, secondo Scenari Immobiliari, il valore delle transazioni residenziali in Toscana si è ridotto del 20% (-22% a livello nazionale), con i primi segnali d’inversione che si sono manifestati l’anno scorso (+1,5% il fatturato, +7% le compravendite arrivate a 27.500, ma con prezzi ancora in calo dell’1,4%). La svolta è prevista per quest’anno, col valore delle transazioni residenziali stimato da Scenari Immobiliari in salita del 4,5%, a toccare i 6,6 miliardi (pari a un incremento di 300 milioni di euro negli ultimi dodici mesi), seppur ancora lontano dal massimo storico di 8,3 miliardi del 2007.

«Il risultato – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - è dovuto da un lato alla previsione di aumento delle unità compravendute dell’11% e, dall’altro, alla crescita dei prezzi stimata per il 2015 dello 0,8%». Oggi si può comprare un appartamento nel centro di Firenze partendo anche da 3mila euro al metro quadrato, così come accade su gran parte della costa toscana. Il prezzo, però, schizza alle stelle, fino a toccare 8-10mila euro al metro quadrato, per le location esclusive o le località “in” come l’Argentario o Forte dei Marmi, quest’ultimo sempre in testa alle quotazioni. Secondo Tecnocasa le località di mare in Toscana segnano prezzi stabili e in alcune località la domanda riprende perchè non riesce ad accedere a mercati più cari. Per esempio si ripiega su Viareggio invece che comprare a Forte dei Marmi.

«Gli immobili di lusso, dall’appartamento vista mare alle abitazioni esclusive per posizione o tipologia – spiega il presidente di Fiaip - sono quelle che hanno retto meglio sul fronte dei prezzi, con cali arrivati al massimo al 10% e casi, come il lungomare di Forte dei Marmi, dove la crisi si è sentita pochissimo». Più che ai prezzi, però, oggi al Forte le preoccupazioni sono legate alla “latitanza” dei russi, grandi acquirenti immobiliari degli ultimi 10-15 anni (nella cittadina toscana possiedono un centinaio di ville milionarie), e ora decisamente più cauti negli acquisti causa crisi geopolitica.

In ogni caso, il segmento lusso in Toscana ha tenuto meglio anche nelle richieste durante questi anni di crisi. «E oggi abbiamo qualche compratore russo in meno e qualche americano in più, favorito dal rafforzamento del dollaro» conferma Dimitri Corti, titolare dell’agenzia fiorentina di luxury real estate Lionard, che ha 1.218 proprietà immobiliari in vendita in Italia, per un terzo in Toscana, con valore medio di 6,08 milioni di euro (di cui 206 oltre i dieci milioni). «La Toscana resta l’area più richiesta in Italia – conferma Corti – perché offre un ventaglio di proposte, dalla villa con vigneto in Chianti a quella con l’accesso diretto alla spiaggia all’Argentario. Se i prezzi degli immobili di lusso sono scesi? Le richieste non sono troppo distanti dal passato, ma oggi i proprietari sono più disponibili alla trattativa».


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